“2016年我曾經說過,這次宏觀調控的嚴峻程度是不可想像的,會改變購買預期。到目前我們仍然判斷,宏觀調控政策在短期內不會放鬆,因此我們還非常小心謹慎,2016年10月份到現在幾乎沒有在公開市場拿地,現在還是如此,安全是第一位的。”融創中國董事會主席孫宏斌在公司中期業績會現場這樣表示。
不過,強調安全減少公開市場拿地的融創手中並不缺少土地儲備,依靠突出的並購能力,融創當下土地儲備的貨值已超過3萬億元,足以支撐起公司未來數年的發展。
而為了進一步確保安全,今年上半年通過合作方式獲取的土地中,融創主動下調了權益占比,其權益多在30%—50%之間。融創中國執行董事、行政總裁汪孟德認為,雖然上半年新增土地的權益比例降低了20%左右,只有52%—53%,但土地成本降低了,整個融創變得更安全了。
同時,堅持“強運營、控投資、降杠杆”的融創,2018年的中期業績也頗為搶眼。
今年上半年,融創實現營業收入465.8億元,同比增長215.3%;實現歸屬母公司股東淨利63.6億元,同比增長389.3%。
值得注意的是,融創毛利率於上半年繼續回升至24.7%,同比增長2.5個百分點,穩步提升的利潤率可以說是融創盈利大漲的一個重要因素。“過去幾年,融創在戰略上尋求規模的增長,採取並購方式快速獲得專案,而並購項目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源,這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項目處理完畢,以及公司運營水準的提升,利潤率也將回歸正常水準”。有業內人士稱。
嚴控拿地節奏
而得益於此前的佈局,以及通過並購獲得的大量低成本土地儲備,融創上半年實現合同銷售金額1915.3億元,同比增長76%。截至7月底,融創的合同銷售額已達2254億元,完成全年4500億元銷售任務50%以上。對比2017年前7個月的完成比率37%,融創超額完成全年既定銷售目標是大概率事件。
實際上,融創近幾年的銷售業績一直保持著高速增長,2016年公司實現合約銷售1506億元,同比增長120%;2017年實現合約銷售3620億元,同比增長140%。
同時,今年上半年,融創進一步提高拿地標準,控制拿地節奏和規模,目前其拿地必須保證IRR高於50%,專案淨利潤率高於15%。這種情況下,融創上半年合計獲取土地總建築面積2920萬平方米,權益建築面積1545萬平方米,平均土地成本僅為3620元/平方米,為近年來獲取土地均價的新低。
截至6月末,融創擁有土地儲備2.31億平方米,其中絕大部分是通過並購獲取,超過92%位於一二線及環一線城市,土地平均成本僅為4470元/平方米。對應同期超過16000元/平方米的銷售均價而言,融創可運作的利潤空間十分豐厚。
孫宏斌曾公開表示,房地產企業最大的風險便是在於買貴了地。因此,融創在具體的運營中,始終堅守著“不買貴地”的準則。2016年底,國內不少城市的土地炙手可熱,融創悄然啟動內部預警機制,不再參與公開的土地拍賣,避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。
目前,融創的土地儲備可提供的總貨值高達3.29萬億元,其中92%集中在一、二線及環一線城市。貨值充足、佈局健康且高品質的土地儲備,足以支撐公司在未來多年內保持行業頭部企業的地位。
汪孟德在業績會現場也表示,融創未來仍將聚焦一、二線核心城市為主的佈局方向,繼續堅持高拿地標準,嚴格控制土地獲取節奏和規模。
他同時判斷:“過去兩年,無論是公開招拍掛還是收並購,賣方預期都在一個比較高位的水準上,但是,未來一兩年,賣方的地價預期肯定會往下走。”調控之前漲得少的區域,可能未來的地價水準不會有大幅度波動,調控之前就漲得比較高,同時供求關係也有問題的區域,未來地價可能會出現持續下調。”
機構看好融創後續發展
此外,身處資金密集型的房地產行業,融創也始終重視現金流的安全,強化現金流管理,時刻保證現金流充足的基礎上去提升市場份額和經營績效。
汪孟德指出,降杠杆是融創這兩三年非常確定的方向。未來幾年,融創的杠杆率還會持續的下降,淨資產水準則會持續提升。
惠譽方面也表示:“融創中國的杠杆率將在2018年進一步下降,主要得益於強勁的銷售增長和買地速度的放緩;融創的土地儲備十分充足,足夠支持其五年以上的發展。如果融創繼續執行謹慎的財務政策,且杠杆率保持在50%以下,我們將考慮進一步提升其評級展望”。
而根據財報顯示,截至6月30日,融創擁有現金餘額874億元,與上年末保持平衡。債務結構上,融創保持長短期的合理比例配置。
對此,華創證券的研究報告指出,融創以逆週期擴張策略,成功在2015年—2017年逆勢加杠杆擴張,並藉以並購擴張的標籤優勢,打造了厚實優質土儲以及低廉土地成本的強大優勢,利於實現快周轉及高毛利率,預示後續銷售和業績“量質提升”,同時隨業績集中釋放對淨資本增厚的作用,公司淨負債率有望顯著下降、帶動融資成本下行,形成錦上添花。此外,公司作為行業龍頭之一也有望充分受益“融資、拿地、銷售”集中度三重跳增。
“另外,由於公司推盤節奏原因,四季度一直為公司銷售放量爆發期;考慮到公司下半年總可售貨值約4900億元,同時基於公司項目佈局主要位於供需緊張的一、二線城市及環一線熱點城市,較好去化及充裕可售貨值將推動銷售持續高增,我們預計公司2018年全年銷售額預計約達5200億元。”華創證券房地產行業分析師袁豪指出。
不過,強調安全減少公開市場拿地的融創手中並不缺少土地儲備,依靠突出的並購能力,融創當下土地儲備的貨值已超過3萬億元,足以支撐起公司未來數年的發展。
而為了進一步確保安全,今年上半年通過合作方式獲取的土地中,融創主動下調了權益占比,其權益多在30%—50%之間。融創中國執行董事、行政總裁汪孟德認為,雖然上半年新增土地的權益比例降低了20%左右,只有52%—53%,但土地成本降低了,整個融創變得更安全了。
同時,堅持“強運營、控投資、降杠杆”的融創,2018年的中期業績也頗為搶眼。
今年上半年,融創實現營業收入465.8億元,同比增長215.3%;實現歸屬母公司股東淨利63.6億元,同比增長389.3%。
值得注意的是,融創毛利率於上半年繼續回升至24.7%,同比增長2.5個百分點,穩步提升的利潤率可以說是融創盈利大漲的一個重要因素。“過去幾年,融創在戰略上尋求規模的增長,採取並購方式快速獲得專案,而並購項目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源,這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項目處理完畢,以及公司運營水準的提升,利潤率也將回歸正常水準”。有業內人士稱。
嚴控拿地節奏
而得益於此前的佈局,以及通過並購獲得的大量低成本土地儲備,融創上半年實現合同銷售金額1915.3億元,同比增長76%。截至7月底,融創的合同銷售額已達2254億元,完成全年4500億元銷售任務50%以上。對比2017年前7個月的完成比率37%,融創超額完成全年既定銷售目標是大概率事件。
實際上,融創近幾年的銷售業績一直保持著高速增長,2016年公司實現合約銷售1506億元,同比增長120%;2017年實現合約銷售3620億元,同比增長140%。
同時,今年上半年,融創進一步提高拿地標準,控制拿地節奏和規模,目前其拿地必須保證IRR高於50%,專案淨利潤率高於15%。這種情況下,融創上半年合計獲取土地總建築面積2920萬平方米,權益建築面積1545萬平方米,平均土地成本僅為3620元/平方米,為近年來獲取土地均價的新低。
截至6月末,融創擁有土地儲備2.31億平方米,其中絕大部分是通過並購獲取,超過92%位於一二線及環一線城市,土地平均成本僅為4470元/平方米。對應同期超過16000元/平方米的銷售均價而言,融創可運作的利潤空間十分豐厚。
孫宏斌曾公開表示,房地產企業最大的風險便是在於買貴了地。因此,融創在具體的運營中,始終堅守著“不買貴地”的準則。2016年底,國內不少城市的土地炙手可熱,融創悄然啟動內部預警機制,不再參與公開的土地拍賣,避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。
目前,融創的土地儲備可提供的總貨值高達3.29萬億元,其中92%集中在一、二線及環一線城市。貨值充足、佈局健康且高品質的土地儲備,足以支撐公司在未來多年內保持行業頭部企業的地位。
汪孟德在業績會現場也表示,融創未來仍將聚焦一、二線核心城市為主的佈局方向,繼續堅持高拿地標準,嚴格控制土地獲取節奏和規模。
他同時判斷:“過去兩年,無論是公開招拍掛還是收並購,賣方預期都在一個比較高位的水準上,但是,未來一兩年,賣方的地價預期肯定會往下走。”調控之前漲得少的區域,可能未來的地價水準不會有大幅度波動,調控之前就漲得比較高,同時供求關係也有問題的區域,未來地價可能會出現持續下調。”
機構看好融創後續發展
此外,身處資金密集型的房地產行業,融創也始終重視現金流的安全,強化現金流管理,時刻保證現金流充足的基礎上去提升市場份額和經營績效。
汪孟德指出,降杠杆是融創這兩三年非常確定的方向。未來幾年,融創的杠杆率還會持續的下降,淨資產水準則會持續提升。
惠譽方面也表示:“融創中國的杠杆率將在2018年進一步下降,主要得益於強勁的銷售增長和買地速度的放緩;融創的土地儲備十分充足,足夠支持其五年以上的發展。如果融創繼續執行謹慎的財務政策,且杠杆率保持在50%以下,我們將考慮進一步提升其評級展望”。
而根據財報顯示,截至6月30日,融創擁有現金餘額874億元,與上年末保持平衡。債務結構上,融創保持長短期的合理比例配置。
對此,華創證券的研究報告指出,融創以逆週期擴張策略,成功在2015年—2017年逆勢加杠杆擴張,並藉以並購擴張的標籤優勢,打造了厚實優質土儲以及低廉土地成本的強大優勢,利於實現快周轉及高毛利率,預示後續銷售和業績“量質提升”,同時隨業績集中釋放對淨資本增厚的作用,公司淨負債率有望顯著下降、帶動融資成本下行,形成錦上添花。此外,公司作為行業龍頭之一也有望充分受益“融資、拿地、銷售”集中度三重跳增。
“另外,由於公司推盤節奏原因,四季度一直為公司銷售放量爆發期;考慮到公司下半年總可售貨值約4900億元,同時基於公司項目佈局主要位於供需緊張的一、二線城市及環一線熱點城市,較好去化及充裕可售貨值將推動銷售持續高增,我們預計公司2018年全年銷售額預計約達5200億元。”華創證券房地產行業分析師袁豪指出。
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