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萬人搖號?千人排隊?上海一手房市場其實有熱有冷

中國證券網
2020-12-02 09:45

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  ■一位元銷售人員告訴記者:“徐匯區新盤供應不多,大多數人都會來看一看,但買不買還取決於專案與客戶興趣點是否能對得上。”

  ■“房子只要推出來就能賣出去,因為它是限價房,與二手房價格倒掛,等於是向二級市場讓利。”某大型房企高管向記者表示,長三角地區依然是公司銷售最好的區域。

  ■上海中原地產市場分析師盧文曦表示,今年上海樓市活躍,但背後也難掩市場分化,遠郊區域去化率低於50%的樓盤也不在少數。

  近期,全國部分熱點城市出現一手房熱銷的現象。“千人排隊”“萬人搖號”“開盤日光”等驚爆眼球的新聞頻頻出現。以上海為例,有媒體統計,截至10月底,今年上海的一手房銷售已出現12次千人搖號,認籌率超過100%的項目搖號已達65次。買房都要靠“搶”?事實究竟怎樣?

  近日,上證報記者對上海的一手房市場進行了一番實地調研後發現,後疫情時代,消費者對居住環境改善的需求愈加強烈,雖然新盤熱銷現象確實存在,但占比僅約20%,且主要集中於市中心的價格倒掛項目:一手房、二手房的價格倒掛,令購房者篤信“買到即賺到”。

  市中心一手房項目緊俏

  初冬的上海,時陰時雨,寒風中,一些樓盤的購房者熱情卻很高漲。

  上午10時許,在徐匯區龍華板塊的融創徐匯濱江售樓處,記者看到已有三四組客戶在與銷售人員洽談,更有一個10人左右的團隊在售樓處參觀。

  “看房的人還是蠻多的,國慶期間每天大約有200多組客戶來看房,現在天冷了,週末一天也會有接近100組客戶到訪。”銷售人員告訴記者,“現在臨近年尾,市場上新項目比較少,特別是高端項目更少。徐匯區新盤供應不多,大多數人都會來看一看,但買不買還取決於專案與客戶興趣點是否能對得上。現在市場總體還不錯,但肯定沒到不愁賣那麼誇張的地步。”

  “這裡已經10年沒有推新盤了,我們的項目性價比肯定高。之前項目一期開盤230套房源,均價79200元/平方米,獲得800多組客戶認籌。這次二期馬上要開盤了,均價還是8萬元/平方米不到,周邊2009年的次新房現在每平方米都要賣到9萬元、10萬元了。”徐匯區長橋板塊匯成南街裡銷售人員說。

  匯成南街裡是位於徐匯區羅秀路上的一個剛需改善型新盤。“我只能說,這個盤不會不熱。附近已經沒什麼可供開發的地塊,而且這個地段8萬元/平方米的均價還是很划算的,現在新房價格壓得低,能搶儘量搶。”在看樣板房的間隙,購房者余先生對記者說,他們家就住在專案附近,因此對周邊情況比較熟悉。他屬於首套剛改,購房需求不是太迫切,如果二期能搖到號就買二期,如果搖不到就準備買三期。“現在買房靠運氣,能搖到就好。政府對新房限價政策暫時不會改變,我身邊有不少人都在搶房,買到一套就相當於賺了好多年的工資。”

  上海虹口區的房地產標杆項目瑞虹新城在業界久負盛名。如今瑞虹新城九期中糧瑞虹·海景壹號即將開盤。記者以購房為名與銷售人員搭訕。當得知購房意向是小戶型時,銷售人員斬釘截鐵地說:“很難搖到的,我直接告訴你,小面積(戶型)很難搖到。我們這邊看樣板房需要先驗資,認籌我們只會通知驗資客戶,因為客戶量太大了,我們會篩選驗資並且付款方式好的客戶去認籌。”

  “168戶型、188戶型的房源開盤日光應該沒有任何問題。現在房子好不好賣看項目,瑞虹新城這個盤你可能不瞭解,這個盤的火爆不是一天兩天了,不愁賣。我們每期開盤都這樣,200平方米以下的房源,客戶買不到屬於正常,買到屬於運氣好。”銷售人員言語中充滿牛氣。

  市中心的項目如此“牛氣”,郊區項目怎麼樣?

  在浦東新區上海野生動物園附近的海玥瑄邸售樓處,記者看到售樓處裡的人氣絲毫不輸融創徐匯濱江項目:有的人在洽談,有的人在簽約。一對老年夫婦告訴記者,他們是來交最後一筆房款。為了退休生活能過得更加舒適,他們將楊浦區的房子置換到此。“這裡的房子價格和戶型都不錯,我們一眼相中就買了。”

  據瞭解,海玥瑄邸三期已於10月中旬開盤,均價3.5萬元/平方米,一個月內全款付清可享總價96折優惠,其他客戶購房可享97折優惠。這也是記者跑的多個樓盤中唯一有購房折扣優惠的樓盤。銷售人員告訴記者:“受疫情影響,最近售樓處人氣較之前有所下滑。上海樓市比較規範,政府的風險把控也做得比較到位。本以為疫情之下上海樓市可能遭遇寒流,沒想到今年市場真的是好。我們這個盤共有約1500套房源,今年5月、10月兩次開盤已經賣掉了600多套房源,公司在銷售方面也不是特別著急。”

  上海中原地產市場分析師盧文曦表示,上海今年樓市活躍,但背後也難掩市場分化。今年改善需求釋放特別明顯,造就一些中環以內一手新盤熱銷的印象。其中邏輯也很簡單,就是想改善生活,改善居住品質。但市場分化也很明顯,遠郊區域去化率低於50%的樓盤也不在少數。歸根結底,買家越來越理性,房子的價格與品質不匹配就難以獲得市場認同。

  價格倒掛是熱銷主因

  疫情防控常態化後的房地產市場讓房企喜上眉梢。某十強房企上海公司高管告訴記者,今年上海市場銷售情況還不錯,基本開盤就能清盤。但也有分化,市中心專案的銷售情況要顯著好於外環、遠郊地區。

  在這位高管看來,上海的住宅需求量非常大。“上海國際化水準高,營商環境很好,地產公司、金融機構紛紛把總部搬到上海。這些機構的入駐為上海帶來了大量的高端人才和住房需求。”

  “現在非常好賣,沒房源。房子只要推出來就能賣出去,因為它是限價房,與二手房價格倒掛,等於是向二級市場讓利。”某大型房企高管向記者表示,長三角地區依然是公司銷售最好的區域。截至11月30日,公司浙江區域銷售金額同比增幅達25%至30%,上海區域和江蘇區域銷售金額同比略有下降。公司今年在浙江的供貨較多,上海、江蘇的供貨量比去年少。整體上,公司今年在長三角兩省一市的銷售總額與去年同期基本持平。

  “上海、杭州如果有貨應該不愁賣,但長三角華東地區也不是所有城市都賣得好。今年我們在紹興、合肥就賣得不錯,有些地區就賣得一般。”上述高管說。

  在滬上某房地產行銷代理公司負責人看來,上海局部地區一手房有供不應求的現象,但大部分地區供應充分,並未出現絕大多數一手專案都超額認籌的情況。“我們拉了一個資料,大約20%的專案位於熱點板塊,會比較搶手;30%的專案推售比合理,開盤賣60%至70%,然後再經過兩三個月去化就能賣完。上海樓市相對比較健康,需求旺盛,供應也比較充足,然後購房者各取所需。”

  “上海有些區域長期沒有供應,一手房會熱銷,但很多購房者想買網紅盤其實也就是想試試運氣。大家的心態比較好,一手房搖不到就買二手房,可選擇的餘地也很多。”上述代理公司負責人表示,“上海市政府對樓市的調控比較理性,市場有需求就多發放一些預售證,加快供應,各種供應結構比較合理,差不多價位的項目也比較多,基本能滿足需求,因而今年上海一手房價格總體還是比較穩定的。”

  上海樓市全年銷售有望增長

  “政府控制房價的決心非常堅定,今年我們拿地比較謹慎,通過招拍掛拿地不多,主要還是通過合作來獲取專案。”一家大型房企高管如此表示,受疫情影響,上海今年是土地供應的大年,而且的確供應了不少優質地塊。可以預見,明年下半年上海的新房供應量依然會比較大。

  該高管表示,從土地供應節奏來說,今年上海的新增供地比往年要多一些,大部分地塊的溢價率保持在15%左右。“今年上海土地市場土拍溢價率超過30%的地塊很少,政府也不希望一輪一輪把地價抬升上去,因此對參拍企業還是有多方面要求的,地塊也分佈在不同區域裡。可以說,今年上海的土地市場比較活躍,但談不上火熱。政府還是希望大家理性對待市場”。

  “今年公司上海區域銷售額可能同比增長10%至20%。”上述高管表示,“其實我們也希望房價不要漲,房價漲得太快對經濟對各方面都沒有好處,對我們企業自身也沒有好處。”

  “今年上海市場給我的總體感覺是一手房價格穩中略有升,市場成交量比前兩年要高,供應量上去了,二手房市場也比較活躍。有了二手房這個‘池子’,放點‘水’就可以稀釋很多客戶需求。目前上海在售一手房約5萬多套,二手房掛牌的大概有6、7萬套,這十幾萬套房也夠上海消化一段時間了。從全年去化來看,預計今年上海房地產市場銷售額會有增長,但幅度不會特別大。”該高管如此預計。

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