深圳市住建局5月31日對近日印發的《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)作出解讀。《實施意見》對棚改的政策適用範圍、項目安置補償標準、專案實施模式 、房屋徵收、項目用地出讓等核心問題均作出了規定,並提出區級政府可以根據公共利益的需要,根據《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》等規定,依法實施房屋徵收。
降低增購面積價格標準
《實施意見》於5月17日正式印發。在深圳棚改政策的適用範圍方面明確,以老舊住宅區專案為主要適用對象,使用年限20年以上,且滿足“存在住房品質、消防等安全隱患”“使用功能不齊全”“配套設施不完善”這三個條件之一的,以及使用年限雖不足20年但按照《危險房屋鑒定標準》鑒定危房等級為D級的住宅區可以適用棚戶區改造政策。
《實施意見》還統一了老舊住宅區棚改專案的安置補償標準。深圳老舊住宅區棚改專案的貨幣補償標準按照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》確定,對被搬遷房屋的補償,不得低於與被搬遷房屋同類型同地段房地產的市場評估價;產權調換標準按照套內建築面積1∶1,或者不超過建築面積1∶1.2的比例確定。同時,鑒於老舊住宅區戶型面積偏小,為滿足居民改善居住條件的需求,《實施意見》明確了增購獎勵,允許每套住房增購不超過10平方米的建築面積。與此前面向社會公開的徵求意見稿相比,《實施意見》在增購面積部分的價格標準方面作出了調整。秉持讓利於民,降低了增購面積的價格標準。《實施意見》明確在不超過被搬遷住房類似房地產市場價格的基礎上,增購面積價格按照在項目同一地塊上建設安居型商品房的價格標準計收。
棚改將以供應保障房為主
《實施意見》提出了“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言,棚改工作由各區政府主導,主要通過拆舊建新的方式,以人才住房專營機構為主,其他企業也可以參與。棚改專案在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上,住宅部分除用於搬遷安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。
為避免因個別業主提出不合理要求達不成補償協定,或部分房屋產權人不明確導致項目難以順利改造,進而損害大多數業主合法權益情況的發生,《實施意見》明確在相關情形下,區級政府可以根據公共利益的需要,根據《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》等規定,依法實施房屋徵收。
在棚改專案的土地出讓方式及地價計收標準方面,《實施意見》明確,棚改項目的用地審批由各區政府負責,由項目實施主體向各區城市更新主管部門申請用地審批,土地使用權通過協定方式出讓給專案實施主體,並明確棚改專案中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房、公共服務配套、商業配套等各類用途部分的地價計收標準。
降低增購面積價格標準
《實施意見》於5月17日正式印發。在深圳棚改政策的適用範圍方面明確,以老舊住宅區專案為主要適用對象,使用年限20年以上,且滿足“存在住房品質、消防等安全隱患”“使用功能不齊全”“配套設施不完善”這三個條件之一的,以及使用年限雖不足20年但按照《危險房屋鑒定標準》鑒定危房等級為D級的住宅區可以適用棚戶區改造政策。
《實施意見》還統一了老舊住宅區棚改專案的安置補償標準。深圳老舊住宅區棚改專案的貨幣補償標準按照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》確定,對被搬遷房屋的補償,不得低於與被搬遷房屋同類型同地段房地產的市場評估價;產權調換標準按照套內建築面積1∶1,或者不超過建築面積1∶1.2的比例確定。同時,鑒於老舊住宅區戶型面積偏小,為滿足居民改善居住條件的需求,《實施意見》明確了增購獎勵,允許每套住房增購不超過10平方米的建築面積。與此前面向社會公開的徵求意見稿相比,《實施意見》在增購面積部分的價格標準方面作出了調整。秉持讓利於民,降低了增購面積的價格標準。《實施意見》明確在不超過被搬遷住房類似房地產市場價格的基礎上,增購面積價格按照在項目同一地塊上建設安居型商品房的價格標準計收。
棚改將以供應保障房為主
《實施意見》提出了“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言,棚改工作由各區政府主導,主要通過拆舊建新的方式,以人才住房專營機構為主,其他企業也可以參與。棚改專案在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上,住宅部分除用於搬遷安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。
為避免因個別業主提出不合理要求達不成補償協定,或部分房屋產權人不明確導致項目難以順利改造,進而損害大多數業主合法權益情況的發生,《實施意見》明確在相關情形下,區級政府可以根據公共利益的需要,根據《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》等規定,依法實施房屋徵收。
在棚改專案的土地出讓方式及地價計收標準方面,《實施意見》明確,棚改項目的用地審批由各區政府負責,由項目實施主體向各區城市更新主管部門申請用地審批,土地使用權通過協定方式出讓給專案實施主體,並明確棚改專案中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房、公共服務配套、商業配套等各類用途部分的地價計收標準。
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