房企調控樣本掃描 之一
對鄭州、天津單個項目進行房價下調，一方面是融創所在城市市場變化與行銷戰略調整選擇的結果，另一方面這也是房企在二三線城市生態的一個縮影。
6月24日，鄭州融創象湖壹號新一期開盤。在周邊高層房價市場均價1.3萬元/平方米以上的行情下，象湖壹號高層均價1萬元/平方米，降幅超20%。但融創提出前提條件是客戶全款購房。記者于6月27日多次致電售樓處均無人接聽。
知情人士透露，近期融創兩個樓盤明顯促銷。除了上述象湖壹號之外，還有天津融園。記者致電該專案售樓處獲悉，去年9月開盤賣過一批帶裝修2.8萬元/平方米的戶型，而今只售毛坯2.4萬-2.5萬元/平方米。
鄭州、天津對於融創而言，並非新進入的市場。對鄭州、天津單個項目進行房價下調，一方面是融創所在城市市場變化與行銷戰略調整選擇的結果，另一方面這也是房企在二三線城市生態的一個縮影。
一名長期關注房企的業內人士指出，融創近幾年發力並購，並購確實是快速擴張規模、增加土地儲備的必殺技。但是反過來看，在調控嚴重的現階段，土地的消化變現，對於融創來說已是負擔。“並購越多，負擔越大。”
一道現金流算術題
在2016年行情突飛猛進的情況下，融創做了兩件事情：一是項目並購飆進，二是集中火力做高端產品開發。當中還穿插了樂視並購。實際上，融創並購了樂視的地產事業群。
入股樂視後，融創股票大跌，可以說在資本市場上沒取得什麼便宜。源于孫宏斌的戰略出色，融創在過去兩年大張旗鼓收並購。收並購的本質，是用同樣的資金，獲得更多的土地儲備。也就是說，在沒有減少現金流支出的情況下獲取更多專案。
然而，瑞士信貸發佈的報告所稱，融創中國過去的記錄顯示，其規模未能轉化成盈利，因其土儲及非物業業務擴張迅速，維持對其2017至2019年核心盈利預期1.7%至1.9%的看法，遠低於公司預期的10%。
當下房企融資管道灰色部分正在消失，因此上市房企的現金流其實是一道明面上的算術題。融創步伐過大，必然經歷一個嚴重消耗了現金流的階段。
通過翻閱財報以及不完全統計，可以發現，進入2017年，融創在收並購上需要付出超過330億元，包括26億收購鏈家股份、進一步收購樂視股份79.5億元、金科股份17.23億元、收購北京和成都專案共23.04億元、36.62億元收購嘉凱城青島時代城、102.54億元收購天津星耀股權債權、18.6億元收購華城富麗、32.32億元收購大連潤德乾城等。
與此同時，接連拿地之後，融創今年上半年負債率更是一度超過200%，位居眾房企之首。2016年年報顯示，融創中國的長期債務和短期債務分別為802億元和302億元，帳面現金為698億元。加上2016年發行225億低成本境內公司債及ABS。通過簡單的加減法，可以預測，年內融創現金流趨緊，銷售回款更顯舉重若輕。
融創2015年、2016年現金流、融資、土地儲備各方面均已產生變化。2015年融創土地儲備中通過並購獲得的土地占比已經高達2/3，剩餘的1/3是通過公開招拍掛獲得。當年有2/3土儲來自四個核心城市，其餘城市僅有1/3。到了2016年，融創土地儲備高達7291萬平方米，分佈於44個城市，重點在武漢、鄭州、濟南、西安等二線城市。其中接近70%土地儲備都是通過並購獲得；30%左右是通過招拍掛市場。
城市佈局擴大的同時，融創的現金流也在變化。從2015年財報與2016年財報對比可見，不斷收並購的融創現金流卻在上漲，2015年，融創帳面現金餘額有270.58億，2014年為250.41億。2016年變成了698億元。
2016年首次突破千億大關後，融創也要面臨這道難題：在2017年上半年的銷售仍然增長，但利潤卻是下滑的。這從融創2016年溢利29.4億元，同比下降19%可見一斑。
融創方面表示，最近兩年淨利潤率低主要是因為財務費用和管理費用比較多，公司處於高速發展階段，能夠貢獻利潤的項目不多。
調控深入之下，各地成交面積大幅下滑已成事實，在今年融創多個新開樓盤中，以一號院、桃花源等高端產品線為主。
過去一年，除了收並購之外，融創在公開市場也拿了不少高價地。誠然，這些高價地地理位置偏好，較容易變現。反觀融創現階段手握多個高端專案，恰恰是其戰略上的一個失誤。以長三角區域為例，融創佈局多為高端專案，近期上海區域進入開盤籌備的融創一號府，屬於融創高端產品線。在多個二線城市限價與限購的調控政策下，融創降價或許就變得容易理解了。
融創此前在年報發佈會上也指出，公司正處於一個爬坡階段，目前更關注項目標回報率、周轉、資金的使用效率等問題。
信號？
可以肯定的是，融創降價並非全線降價，更不是全國各地已開始降價。市場供需關係不一樣，比如武漢，包括融創在內的各大房企，暫無降價需求。
上述業內人士指出，業內一個反向指標是，凡是現階段優惠開盤的房企，大概率資金是有問題的。“因為沒有一家房企願意放棄利潤。”
不僅鄭州，6月25日，石家莊某項目二期低調開盤，精裝高層約1.5萬元/平方米、洋房1.55萬元/平方米，低於預期價格約15%。據瞭解，該項目周邊項目的毛坯價格，基本在1.6萬-2萬元/平方米區間。北京周邊的燕郊，也有專案房價已經下調五六千元/平方米，降幅大概是20%-30%。
去年6月20日，上述項目一期開盤。當時石家莊房價剛開始拉升，而它7000元/平方米的精裝價格，與周邊項目相比也並不“扎眼”，890套房源開盤當日即去化9成。時隔一年之後，項目二期選擇低開入市，反映了該房企對市場變化的反應之快。
石家莊知名媒體人趙猛分析指出，部分新盤開始進入跑量模式。去年以來市場迅速回暖，新入市項目認籌火爆，大都採取溢價策略。比如石家莊東南片區的某項目，以超出諮詢價格20%入市，仍然遭遇日光。但隨著石家莊進入“限價、限購、限貸”的三限時代，市場熱度已經逐步降溫。
一個事實是，在限購的嚴控之下，全款購房，以及捆綁銷售並不能百試百靈，以石家莊這個樓盤為例，該項目雖然低開，但當日去化不及4成。
值得一提的是，大部分二三線城市前期調控政策是留有空間的，仍有調控升級的可能。如果限制購買三套及以上，再次提高二套首付比例，同時實行住房限售的話，那麼市場去化難度將更大。正如上述業內人士所言，這輪政策調控週期與貨幣緊縮週期疊加，週期可能遠比想像的要長。
一個典型例子是，中梁地產去年到今年上半年，憑藉著一二線城市購買力外溢，以及出色的戰略嗅覺，實現快速增長。但是按照房價地價比逐漸走低的趨勢，中梁地產的擴張增速也會放緩。
相比之下，萬科是典型城市配套邏輯，更想賺的是運營的錢。以萬科浦東的海上傳奇項目為例，該項目今年3月份以預售證價格快速出清四期200多套房子，目前僅剩12套。業內人士評價稱該公司“非常預見性地看到了問題所在”。當然，青浦專案也在等待出售時機。
“過去一年拿地的都是想活得更好。問題是冬天來了，活得久比活得好重要多了。”
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