土地溢價率兩極分化，一二線城市創五年新低
今年前5個月，土地市場逐漸回歸平穩。中原地產研究中心最新統計資料顯示，2017年前5月，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103.8億元，同比2016年前5月的7594.6億元，上漲幅度為33%。一二線城市土地出讓金仍然同比增長，不過土地溢價率在明顯降低。
一二線城市仍為熱點地區，前5個月北京、武漢、廣州、南京、合肥等11個城市土地收入均超過了300億元。三四線城市土地收入明顯上升，其中溫州、佛山、嘉興、寧波等城市超過200億元。從全國範圍來看，有33個城市土地出讓收入超過了100億元。
另一方面，全國土地市場溢價率出現明顯變化。其中，一二線城市同比明顯下調，特別是一線城市，經營性用地溢價率平均為21%，達到近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%，刷新了歷史紀錄。
從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，高價地出現數量有所減少。其中，武漢、北京、南京、合肥、天津等城市2017年以來的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從最近調控重壓下的市場表現來看，熱點一二線城市調控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制。“統計局公佈的房價上漲城市基本全部為三線城市，除廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市。熱點的一二線城市全面進入調控週期，房價漲幅明顯收窄，這些因素已經明顯傳遞到土地市場”。
值得一提的是，當前房地產企業拿地動作開始從一二線熱點城市向周邊的三四線城市區域過渡。張大偉說，從調控政策看，預計後續政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，整體市場的調控目標是約束房價上漲過快區域。“一二線城市房價漲幅回落已經出現，預計在2至3季度出現環比下行的表現；三四線城市依然會在投資需求推動下，有輕微上漲的表現。整體房地產市場的熱度將從過去的一二線轉移到三四線”。
針對當前市場一二線熱點城市土地市場的形勢，國土資源部規劃司司長莊少勤近日指出，供地數量與住房價格並沒有必然的關係。他認為，房價上漲緣於多個環節的綜合因素，其中，一個重要原因是取決於住房供應體系。“房價過熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，而干擾了市場。”
“全國範圍內的土地和住房供應基本能夠滿足人們對居住空間的需求”，莊少勤表示，在投資性需求沒有有效抑制的前提下，單純增加土地供給並不能直接平抑住房價格。
今年前5個月，土地市場逐漸回歸平穩。中原地產研究中心最新統計資料顯示，2017年前5月，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103.8億元，同比2016年前5月的7594.6億元，上漲幅度為33%。一二線城市土地出讓金仍然同比增長，不過土地溢價率在明顯降低。
一二線城市仍為熱點地區，前5個月北京、武漢、廣州、南京、合肥等11個城市土地收入均超過了300億元。三四線城市土地收入明顯上升，其中溫州、佛山、嘉興、寧波等城市超過200億元。從全國範圍來看，有33個城市土地出讓收入超過了100億元。
另一方面，全國土地市場溢價率出現明顯變化。其中，一二線城市同比明顯下調，特別是一線城市，經營性用地溢價率平均為21%，達到近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%，刷新了歷史紀錄。
從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，高價地出現數量有所減少。其中，武漢、北京、南京、合肥、天津等城市2017年以來的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從最近調控重壓下的市場表現來看，熱點一二線城市調控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制。“統計局公佈的房價上漲城市基本全部為三線城市，除廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市。熱點的一二線城市全面進入調控週期，房價漲幅明顯收窄，這些因素已經明顯傳遞到土地市場”。
值得一提的是，當前房地產企業拿地動作開始從一二線熱點城市向周邊的三四線城市區域過渡。張大偉說，從調控政策看，預計後續政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，整體市場的調控目標是約束房價上漲過快區域。“一二線城市房價漲幅回落已經出現，預計在2至3季度出現環比下行的表現；三四線城市依然會在投資需求推動下，有輕微上漲的表現。整體房地產市場的熱度將從過去的一二線轉移到三四線”。
針對當前市場一二線熱點城市土地市場的形勢，國土資源部規劃司司長莊少勤近日指出，供地數量與住房價格並沒有必然的關係。他認為，房價上漲緣於多個環節的綜合因素，其中，一個重要原因是取決於住房供應體系。“房價過熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，而干擾了市場。”
“全國範圍內的土地和住房供應基本能夠滿足人們對居住空間的需求”，莊少勤表示，在投資性需求沒有有效抑制的前提下，單純增加土地供給並不能直接平抑住房價格。
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