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45城樓市調控加碼 封堵投資客炒房

中国证券网
2017-04-11 09:35

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“10天9道調控政策”連環狙擊下,部分城市樓市出現降溫跡象。

  
值得關注的是,據中原地產首席分析師張大偉統計,自2016年“930”政策以來,全國已有45個以上城市出臺了各種房地產調控政策140余次,封堵投資客炒房。

  
據中原地產研究中心統計資料顯示,自今年北京“317”新政出臺以來,多個城市跟進。目前來看,多個城市房價報價指數下滑,北京報價指數從88%高位直線下滑,跌至目前的54%;二線城市中,天津、珠海報價指數的下滑比較明顯。

  
據中信建投研究發展部高級副總裁陳慎表示,這一輪調控非常嚴,11個城市出臺一輪,12個城市出臺三輪,14個城市出臺三輪以上,上一輪調控集中在一線城市,這一輪則有越老越多的三、四線城市納入調控範圍,預計龍頭城市的樓市銷售額增速將熄火。

  
房企銷售承壓

  
有市場人士也向《證券日報》記者表示,從三、四線城市限購反推,這一輪房價上漲不僅限於一線城市和二線核心城市,一線城市周邊的三、四線城市由於投資需求的加入,房價快速上漲才促使調控政策出臺。
 

以北京和上海為例,把這兩個城市圈的每個城市房價拉出來,如果兩個相鄰城市出現三倍的價差,就出現了投資轉移。北京房價上漲之後,環京快速上漲,其中多數都是投資需求,有的可居住數萬人的社區,僅有三成的亮燈率;另以嘉興為例,40%的需求都是投資需求。

  
“這一輪大家買房子更多是用銀行的錢。”陳慎在由鏈家主辦的“內陸城市新格局”論壇上表示,2012年時,交易杠杆20%多一點,三年內就達到50%,這個速度很快。

  
另有分析師認為,投資需求被封堵之後,房地產按揭貸款比重會下降,房企銷售壓力將增加。
  
陳慎也表示,調研恒大、碧桂園等大型房企後發現,有些房企認為“交易量”會有所調整,有的認為會出現10%左右的下滑,但有些企業認為銷售額還將實現增長,因為其市場佔有率高。

  
但更重要的是,政策對房企的打壓去去年就開始了,包括收緊房地產企業融資管道,不放行公司債,提高貸款難度,甚至在預售證的審批上嚴格限價的同時,要求企業不要捂盤惜售。

  
以北京市場為例,據第一太平大衛斯提供給《證券日報》的資料顯示,由於住宅用地供應有限,新房市場規模進一步萎縮。2017年第一季度,北京一手普通住宅市場新增供應繼續回落,環比減少46.8%至27.8萬平方米。而一季度,北京新房成交量環比大幅下降31.8%至73.4萬平方米。

  
第一太平大衛斯華北區研究及顧問部董事熊志坤認為,“317”新政對購房者提出更高要求,將一定程度上抑制投資性及改善型需求,預計2017年第二季度北京住房成交量將繼續回落。

  
二手新增房源下降

  
事實上,總體來看,這一輪調控不僅是針對一手市場,不少城市的二手市場也受到很大影響。反推其背後原因,則是二手市場“量價”齊漲。實際上,這意味不僅是一線城市新房市場萎縮帶來房價上行,不少二、三線城市的二手住宅市場活躍度上升也提升了投資客的出手的信心。

  
據成都鏈家研究院張鍵表示,2016年,由新房主導的市場向二手房主導的市場轉移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內陸六大城市二手住宅成交量占比正從20%向40%,甚至60%推進。其中,成都中心城區二手房成交占比已經超過了50%。

  
簡言之,從鏈家、中原地產和我愛我家等全國性仲介公司進駐城市來看,成都、武漢、南京和重慶等地的數量正在增加。

  
但新政實施以來,二手市場的新增客源也正在下降,尤其以北京為例,為了抑制炒房,封堵投資客擾亂市場,商住房遭到限購,仲介機構馬上全面下降了商住房。

  
據北京鏈家承諾,從4月8日起,北京鏈家對在鏈家成交未滿 12 月再次出售的房源,不予接受委託;對明顯高於市場價的房源,特別是明顯高於市場價的所謂學區房,不予接受委託。已全面停止商辦房買賣、租賃。

  
無獨有偶,據張鍵透露,成都從“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需緊張態勢得到緩解。

  
樓市現降溫跡象

  
“有人說市場高度分化,其實市場高度連通。北京限購,很多人跑到周邊,跑到三亞,跑到昆明,跑到海口繼續投資。” 鏈家研究院院長楊現領向《證券日報》等記者表示,北京70%-80%的交易都在換房,在這些連環單交易裡,手裡面有一套房子,賣了再買一套,甚至包括首次置業的人群,也是在換房。去年在武漢,廈門買的房子漲了,然後賣了,湊錢在北京買房。

  
鑒於此,這一輪調控之後,換房需求成本立刻加大,認房認貸之下,在北京,即使滿足首套房需求,300萬元首付在六環以內都找不到合適的房子,即使換房,六成,甚至八成的首付,賣掉一套也不夠買另一套的,換房的面積越來越小,成本越來越高之下,預計2017年,換房需求將會出現一定程度的熄火。

  
換房需求熄火,將會進一步降低市場交易量。

  
據楊現領表示,調控之後,北京二手房成交量已經出現明顯下滑,預計還會繼續下降。

  
另據記者調查獲悉,在北京二手市場,目前業主報價已經有下調跡象,購房者談判話語權增加,有些業主報價調整幅度很高。

  
“北京樓市成交量下來後,其他城市預計也會下行。”楊現領如是表示。

  
另有業內人士也表示,樓市將全面降溫,且這一輪交易量下滑週期將較長。

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