中央經濟工作會議釋放出的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一重要信號，能否警醒亢奮了一年的中國樓市？2016年，中國樓市究竟狂熱到什麼地步？2017年中國樓市又將是怎樣的走向？
即將過去的2016年必將被濃墨重彩地寫入中國樓市發展史。這一年，全國土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創出歷史新高，全年逾318宗地王更是史無前例。狂飆突進的背後是中國樓市供需兩端都玩起了類似2015年A股市場的加杠杆遊戲。若隱若現的樓市泡沫最終招致嚴厲調控。以“地王之年、千億之年、杠杆之年、調控之年”來總括波瀾壯闊的2016年中國樓市並不過分。房企加杠杆拿地推漲了周邊房價，日日新的漲價助長了老百姓的恐慌心理，羊群效應下的加杠杆購房，導致房地產金融屬性超越居住屬性。
亢龍有悔。年底的中央經濟工作會議定調明年樓市：房子要回歸居住屬性，建立符合中國國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。“‘房子是用來住的，不是用來炒的’這話道出了房地產住宅開發的基本道理。” 中城投資總裁路林對上證報記者表示。
地王之年
12月14日，調控新政後深圳首次宅地出讓， 40余家房企到場，21家房企參拍。最終，碧桂園與對手們廝殺80多分鐘後艱難拿下坪山沙湖社區地塊。同日，9家房企拼搶天津北辰區順義道一幅地皮，觸發50%土地溢價率紅線而被“熔斷”。
上述激進拿地現象幾乎貫穿整個2016年——儘管下半年陸續出臺了史上最嚴的樓市調控政策，但房企奪地熱情依然高昂。
2016年是不折不扣的“地王年”。據克而瑞研究中心統計，截至今年11月底，全國共計成交318宗單價、總價地王。這股地王潮發端於一線城市，後迅速蔓延至二線三線城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王數量均在20宗以上。地王平均溢價率超過100%的城市不在少數，甚至連三四線城市東莞今年也創出10宗地王，平均溢價率達455%。
與地產商狂熱拿地相悖離的是地方政府節制惜售。於是土拍市場出現了“量縮價漲”之牛市格局。中原地產研究中心提供的資料顯示，截至11月底，36個重點城市合計住宅土地面積成交2980宗，面積3.03億平方米，同比下降17.8%，但成交金額已達1.3萬億元，同比增長52.3%。
分城市看，目前已有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元，從溢價率、樓面價、土地成交額看，均超過了歷史水準。
分房企看，截至12月8日，50大房企拿地金額合計1.32萬億元，比2015年全年增長32.8%，其中7家企業拿地金額超過500億元。
泰禾集團董事長黃其森表示，與往年相比，泰禾今年拿地的步伐沒有停歇，目前已拿到超過2000億的貨值，其中逾七成是通過並購獲得。“我們感覺今年風險確實已經累積到一定程度了，但更重要的是北京上海包括深圳沒推多少塊地，在這樣的核心城市核心地段，即使想拿也未必就能拿得到。”
熱點城市土地供不應求的緊張局面既有政府控量因素，也不乏大環境影響。其一，企業投資方向逐漸趨同——紮堆一二線城市；其二，隨著央企重組整合持續推進，部分央企為保留房地產業務“名分”，不惜高價拿地以迅速充大自身體量；其三，持續寬鬆的流動性為房地產公司拿地提供了源源不斷的低成本融資。
今年來明顯增多的“麵粉貴過麵包”的地王案例亦讓房地產巨頭陷入窘境。
在萬科總裁郁亮看來，地價房價比在1:3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%，“萬科也是進退維谷，買地有巨大風險，不買就會被擠出市場。”
千億之年
樓市里拔地而起的地王頗似A股市場裡的龍頭股，具有“四兩撥千斤”之效。“麵粉貴過麵包”的新地王往往對周邊樓盤產生“坐地起價”之魔力。最終在層出不窮的地王現象烘托刺激下，一手房與二手房共振火爆，甚至出現了排隊離婚買房這一奇葩現象。
2016年，僅一手房銷售，全國就創出了逾10萬億元的歷史天量，並催生了一批銷售超千億的房地產巨頭。
12月13日，國家統計局公佈的前11月全國房地產開發和銷售情況顯示，2016年1-11月商品房成交金額達到了10.2萬億元，同比增長37.5%，是新中國成立以來首次突破10萬億元大關。銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年的13億平方米歷史記錄。
據上證報記者統計，今年全年合同銷售金額突破1000億元大關的上市房企將超過10家，中國房企的“千億之年”已然來臨。
綠地集團董事長張玉良表示：“今年明顯可以看到，中國房地產行業出現了一些變化，大企業異軍突起，產業集中度更加提高，而中小企業的競爭力在下滑。”
過去兩年來，萬科、恒大、綠地、碧桂園、萬達、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位，中國房地產“千億俱樂部”一直沒有擴容。從今年前11個月銷售情況來看，融創和綠城分別以1303.8億元和1028億元已提前邁入千億行列；華潤置地、金地集團分別以990.1億、932億戰績逼近俱樂部大門。
老牌千億房企則更為剽悍。恒大和萬科今年前11月的銷售額雙雙突破3000億元，緊跟其後的碧桂園也在12月中旬成功躋身3000億層級。
對於部分房企較勁銷售排名現象，萬科總裁郁亮對上證報表示，排名是公司經營的結果，而不應是公司經營的目標。經營公司就像跑一場沒有終點的馬拉松，關鍵不在於短時間內的衝刺。企業之間的競爭到最後比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標。
杠杆之年
今年樓市的火爆，已不是簡單的剛需和改善需求被激發所能解釋，這是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠杆的金融遊戲。今年以來，家庭住房交易杠杆率、按揭貸款還款負擔率、開發商開發貸和公司債及有息負債率均猛增至歷史高位，真可謂“杠杆上的樓市”。
海通證券首席經濟學家姜超認為，2016年火爆地產銷售是徹頭徹尾的金融現象，源于居民拼命加杠杆買房。從居民買房的貸款杠杆率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經超過50%，意味著居民購房杠杆率超過50%，已超過美國2007年峰值。
“月供比（月還貸金額/月收入）是觀察居民買房杠杆率的最直觀指標。”有地產界人士如此說，此前，全國月供比在30%左右，但今年樓市火爆之後，一線城市的月供比已經飆升至80%以上。
更有甚者，竟然出現首付貸這種超高杠杆現象。
據悉，今年以來，在部分城市房價快速上漲過程中，一些機構以所謂的金融創新產品做幌子為資金缺乏的購房者加杠杆。市場外借助仲介機構和P2P等互聯網平臺首付貸、過橋貸、場外配資、眾籌購房等一系列金融杠杆配資業務一度如火如荼。今年8月首付貸被公開叫停，但此後又披上“消費貸”、“小額貸”的馬甲繼續在房地產市場出沒。
“今年以來房地產過度金融化，金融過度房地產化的現象很明顯，這很值得警惕。”中城投資總裁路林如此說。
上海易居房地產研究院在一份《資產泡沫專題報告》中提及，從房地產開發企業看，部分銀行規定對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。但從實際情況來看，房企開發投入的自有資金已經越來越少，甚至自有資金比例僅為10%，房企高杠杆現象明顯。
背靠大樹、市值不足百億的信達地產是激進拿地的國企“典範”。自去年下半年起的一年裡，信達地產先後取得廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多個地王項目。其中，僅今年5月底到6月初的一周之內，信達地產就在杭州和上海以181.23億元的總金額拿下兩塊“地王”。而信達地產三季報披露公司今年前三季度的銷售額合計僅115億元，他如何撬動價值數百億的地王專案？
民企的激進典型是融信中國。據中原地產統計，截至12月8日，融信中國今年通過招拍掛共拿地16宗，拿地總價405.5億元。尤其8月該公司在上海以110.1億元拍下上海中興社區地塊刷新上海單價、總價兩項地王記錄，讓這家名不見經傳的閩系房企聲名鵲起。而融信中國今年上半年實現合約銷售收入僅132.2億元。
中原地產首席分析師張大偉表示，一些企業銷售金額不高，高杠杆拿地，在調控下，可能會面臨比較大的壓力。
“拿地總金額與房企年銷售額之比，是觀察房企杠杆率的一個重要指標。一般穩健型房企這個比率不會超過30%。”有房地產界人士如此表示。比如，萬科今年銷售額已經超3000億，該公司全年拿地也不過千億左右。
房企激進加杠杆與流動性氾濫及融資管道非常寬鬆密切相關，其中最為矚目的是今年房企發行公司債井噴——從2015年的4000億飆升到今年前三季度的7400億。與此同時，信託、銀行理財、保險資金等通過各種或明或暗的管道亦大肆流入房地產領域。中金公司預計，2016年約有5.5萬億的外部資金流入地產市場，用於開發商在公開市場拿地、收並購等活動。
“去年以來住宅市場逐步回暖，導致部分開發企業對未來預期過於樂觀，出現非理性拿地行為。此外，社會流動性較為充裕，可配置的優質資產又相對短缺，為部分較為激進的企業加杠杆拿地提供了可能。”鬱亮如此表示。
調控之年
為遏制今年以來房價過快上漲，全國熱點城市陸續出手調控，一場“限購、限貸、限價、限融、限投”的房地產整肅風暴席捲樓市。
風暴密集期出現在9月中下旬至10月上旬。截至國慶假期結束，全國有21座城市紮堆出臺了以“限購限貸”為核心的調控政策。
以毗鄰上海、今年以來房價漲幅連續多月位列全國前茅的昆山為例，該城市除了對外地人限購外，還巧用了“網簽關”這個神妙的水龍頭開關。據記者實地調查，新政後的昆山一手房合同要書面送給政府審查，並進行價格備案，價格超過1.8萬元/平方米的一手房禁止網簽。物價、房管、工商等執法部門對開發商一整套證件進行嚴格檢查，檢查通過了才准許網簽。
“十一”黃金周各城市密集的樓市調控政策發佈後，政府對房地產行業的監管力度也明顯超過往年。據上證報記者梳理，10月11日，深圳下發通知嚴禁“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規房地產金融業務。10月12日，上海銀監局要求嚴查房地產拿地資金，實施“穿透式”監管。10月13日，國務院辦公廳發文規範網貸和股權眾籌從事房地產金融。此後，上交所收緊了對房地產企業公司債發行的監管，保監會要求保險機構對不動產及衍生金融產品投資開展自查，銀監會要求16城市金融機構自查，包括房貸調控執行情況，理財資金投向管理，房地產信託合規等。12月初，國家發改委等七部門聯合發文，京冀交界地區嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控。
不僅如此，在11月初短短一周內，杭州、深圳、武漢、西安、南京、合肥再度加碼樓市調控政策。11月28日，上海亦宣佈進一步收緊住房信貸——對首套房的認定實行“認房又認貸”。同日天津也升級了房貸調控政策。12月21日，嘉善也加入“限購軍團”，武漢、鄭州則升級了限購政策。
從全國看，從9月底開始的這一輪樓市調控已有超過25座城市出臺了50多次樓市調控措施。至此，樓市交易進入“速凍”模式。
張玉良認為，本次調控的本質，是要通過壓縮市場成交量和去杠杆，來遏制房價過快上漲的勢頭，使房價維持在一個合理的水準，並不是要使房價大幅下滑。
“一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。所以這一次調控很有必要，也非常及時。”萬科總裁郁亮如此對上證報表示。
長效之年
2017年樓市會怎樣？就調控短期效果而言，多位地產界專家都頗為認可。
易居（中國）企業集團首席執行官丁祖昱表示，目前來看，本輪房價漲勢宣告結束。政策面上，未來熱點城市的樓市調控持續從緊，並逐步向貨幣市場蔓延，購房需求將被抑制和延後。明年國家對樓市監管力度加大，供給規模受限，成交規模將銳減。
經濟學家馬光遠近日在某論壇公開演講時甚至呼籲“中國的高淨值人士應該減持房產”。他認為中國房價絕對值已經處於高位，按照房價收入比，深圳、上海等地的房價位列全球最貴行列。
短期調整似乎在所難免。但房地產畢竟事關國計民生，中央對此高度重視，並提出在2017年加快研究建立房地產平穩健康發展的長效機制。近期召開的中央經濟工作會議更是用鮮明的語言定調2017年房地產市場：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
中央經濟工作會議給房地產市場開出的“藥方”也正好回應了今年5月權威人士在《人民日報》上關於“房子是給人住的”，讓房子回歸居住屬性的論斷。實際上，建立房地產長效機制也並非首次提出，早在2013年3月的國務院常務會議上就已有所提及。
郁亮表示，建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。長效機制關鍵應包括以下四點：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應制度；二是借助軌道交通加快衛星城、城市群的建設；三是發展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；四是培育新型房地產和不動產服務行業，開發新的投資增長點。
“長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急政策，關鍵要解決內火，完善制度建設。”中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強說，建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房之間的關係。
在東方房地產學院常務副院長華偉看來，房地產政策的制定應該是一個組合，房地產調控的手段也應該是多元的。因此，只有在國家各部委之間建立一個跨部門的協調機制，房地產的長效機制才有望真正建立。
《易經》乾卦對事物發展階段的概括似乎頗能印證2016年中國樓市的走向，從價格猛漲的“飛龍在天”，發展到調控政策密集出臺的“亢龍有悔”，2017年將進入“群龍無首”境界，何為群龍無首？用現代話語說，就是回歸理性、回歸本源。
今年前11個月部分房企銷售金額一覽
| 上市公司名稱 | 前11月銷售金額（億元） | 同比增幅 |
| 中國恒大 | 3488.5 | 102.4% |
| 萬科A | 3413.6 | 50% |
| 碧桂園 | 2881.4 | 149.13% |
| 中海發展 | 2067.52（港元） | 24.84% |
| 保利地產 | 1889.47 | 41.18% |
| 綠地控股 | 1733（前三季度） | 23% |
| 融創中國 | 1303.8 | 103% |
| 綠城中國 | 1028 | 77.85% |
| 華潤置地 | 990.1 | 27% |
| 金地集團 | 932.8 | 77.03% |
| 華夏幸福 | 897.85（前三季度） | 99.89% |
| 招商蛇口 | 656.72 | 39.41% |
| 世茂房地產 | 621.12 | 2% |
| 首開股份 | 615.16 | 119.55% |
| 新城控股 | 601.33 | 113.69% |
| 富力地產 | 561.3 | 24% |
| 旭輝控股集團 | 501 | 97.63% |
| 雅居樂集團 | 495.8 | 30.1% |
| 首創置業 | 389.6 | 55.4% |
| 時代地產 | 262.41 | 58% |
| 奧園地產 | 222.1 | 70% |
| 當代置業 | 145.04 | 45% |
| 景瑞控股 | 140.98 | 99% |
| 花樣年控股 | 111.27 | 10.06% |
| 陽光100中國 | 86.56 | 38.23% |
（備註：綠地控股和華夏幸福未公佈前11月銷售資料，因此計前三季度資料）
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