上市房企再融資審核趨嚴

上市房企再融資的政策環境正悄然發生變化。

9日，世茂股份公告其67億非公開發行股票申請被證監會否決，進一步加劇業界對上市房企再融資全面收緊的猜測。據上證報記者統計，以往作為房企定增標配選項的“償還銀行貸款”、“補充流動資金”，在近2個多月以來卻頻頻遭到證監會詳細追問，泰禾集團等個別案例甚至直接被否。由此帶來的一個變化是，近期有不少房企對再融資方案做了“瘦身”——取消“償貸”、“補流”等項目，新推出的定增預案亦避免觸碰此類項目。

這一系列變化的背後是房企再融資審核趨嚴。“在7月底證監會召開的保薦機構專題培訓會議上，已提出房企通過再融資募集的資金不允許用於拿地和償還銀行貸款等，但事實上的審核力度之大超出意料。”一位元投行人士對記者感歎。

“償貸”遭嚴查

據最新一期（2016年8月29日-2016年9月2日）的再融資回饋意見，證監會發行監管部共對泰禾集團、勝宏科技等6家上市公司再融資進行了審查。其中，泰禾集團的回饋意見第四條指出：“本次募集資金擬使用28億元用於償還金融機構借款，上述事項不符合相關規定，請予以調整。”

泰禾集團是一家從事住宅和商業地產開發、金融證券、化工、生物醫藥等領域業務的多元化公司，其98%營收來自房地產。據公司此前披露的融資方案，擬以不低於18.2元/股價格向控股股東泰禾投資等特定對象非公開發行不超過5.38億股，募資不超98億元，其中大部分用於北京昌平南邵等地產專案，剩餘28億元用於償還金融機構借款。

泰禾集團並非個例。記者查詢了近2個月的上市房企再融資回饋意見發現，在早前一期（2016年7月25日-2016年7月29日）的再融資回饋意見中，發行監管部對房企中天城投募集資金的“償貸”項目進行了詳細問詢。

中天城投的回饋意見顯示：“根據申請材料，申請人本次擬使用募集資金290000萬元償還銀行貸款及其他有息負債。2015年末，申請人貨幣資金中116520萬元的定期存單已質押，流動負債中預收款項金額為1110396萬元。申請人前次募集資金298000萬元於2015年12月31日到位，並全部用於償還銀行貸款及有息負債。”由此，證監會要求申請人提供本次償還有息負債的明細（借款主體、金額、借款期間及用途等）；同時，結合前述定期存單質押的業務性質、前次募集資金償還銀行貸款及有息負債等情況，對比本次發行完成後扣除預收款項的資產負債率水準、有息負債水準與同行業可比上市公司平均水準，說明償還銀行貸款及有息負債金額是否與實際需求相符。監管層的言下之意是，在現有財務狀況下，公司本次募資“償貸”是否真的有必要？

“監管的最新精神是嚴控募資使用，在7月底證監會召開的保薦機構專題培訓會議上，已提出房地產企業通過再融資募集的資金不允許用於拿地和償還銀行貸款等。”一位元投行人士對記者表示。

房企“隨機應變”

“只是沒料到這次審查力度如此之大，我們做的幾個項目都取消了償還銀行貸款及補充流動資金。”上述投行人士如此感歎。

記者梳理近2個月地產定增預案、審核與回饋情況以及修訂後的方案發現，此前上市房企再融資時，“償貸”、“補流”幾乎是必選項，但隨著審核趨嚴，這類情況在新推出的定增預案中已鮮有蹤跡，而不少正欲闖關的方案則根據監管最新精神進行了“瘦身”。

上述被證監會重點問詢的中天城投在7月27日收到證監會出具的回饋意見後，公司隨即對方案進行了調整，將募集資金總額由原先的127億元調減為98億元，募集資金用途取消了監管部門重點關注的“償還銀行貸款及其他有息負債”。

類似的案例還有中洲控股。公司於8月初拋出修訂後的定增方案，將募資總額從原先的55億元下調至約35億元，募資金額縮水約36%，核心變化是剔除了15億元的償還金融機構借款專案。

記者注意到，近期的上市房企再融資方案均避免觸及監管紅線。如魯商置業8月24日晚間披露定增預案，公司擬以不低於4.77元/股的價格，非公開發行股票數量不超過4.19億股，募集資金總額不超20億元，用於兩個地產專案的建設。同樣，上周拋出70億定增方案的陽光城，在募集資金的投向上也未包含償還銀行貸款或者補充流動資金。