警惕風險暗藏 銀行收緊滬深一線城市房貸

中國證券報記者瞭解到，深圳一些銀行支行網點2015年住房信貸的發放規模同比上升超過100%。業內人士表示，過去一年多，各種資金通過不同管道湧入一線城市房地產市場，過度投機推高當地房價的快速增長，並積累了一定的風險，預計短期內一線城市房貸將會持續收緊。不過從全國來看，在房地產“去庫存”以及“分城分類調控”的背景下，目前房貸政策收緊主要針對一線城市，三四線城市的按揭市場還是相對火爆。銀行人士表示，對於經濟不是特別好的城市，企業經營持續惡化，銀行資金更願意投向較為安全的按揭市場。

滬深房貸收緊

“金融學會下發了檔，估計這兩天總行會有具體的執行檔下來。”深圳一家商業銀行信貸部人士向記者表示，對於已經簽了網簽預售合同的購房者來說，不會有影響，銀行還會照常發放貸款。但如果只是受理了按揭資料的客戶，銀行會根據新的政策執行，加強購房資格的審核，不符合要求的將無法在銀行獲得貸款。

近日，深圳金融學會發佈的決議要求銀行合理把握住房貸款規模；避免無序的價格競爭；嚴格控制“首付貸”；認真核實購房人的婚姻狀況；加強購房人償債能力審查(落實借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入50%的要求)；實行差別化的住房貸款條件(對總價高於2000萬元的多類高端樓盤，嚴格確定首付比例和利率)；住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的，應拒絕受理；嚴格個人再交易住房貸款首付款資金監管，在銀行監管比例不得低於房產總價的22%；嚴禁個人再交易住房貸款轉存協力廠商個人銀行帳戶。

“去年的房貸利率優惠隨處可見，八折利率很常見。現在不允許了，利率最多優惠9.5折。”某銀行人士表示，與上海側重從購房資格上進行限制相比，深圳調控樓市的策略主要抓手在信貸端，這也意味著深圳個人房貸在收緊。作為銀行一線個貸部人員，主要從銀行流水和社保判斷其收入證明和還款能力，以及查詢把控屬於第幾套房，至於是否投資客難以判斷。對於通過地產仲介或者互聯網平臺籌得“首付貸”等情況，銀行一般很難去追查。過去的一年多深圳樓市火爆，湧入的資金增多，而此前市場還在看漲，在寬鬆貨幣的環境下，銀行也樂見資金進入樓市。

資料顯示，截至日前，深圳區域的房價已經連續15個月上漲，新房均價4.8萬元，2月份同比增幅超七成。深圳金融學表示，2015年來，深圳市房價快速上漲，住房信貸投放大幅增長，房地產金融市場風險有所積累。對此，深圳市委市政府要求加強調控、抑制房價過快上漲，並於近期出臺提高二手房交易計稅參考價、增加土地供應等調整措施。中國人民銀行深圳市中心支行也多次召開會議，提示各成員單位加強住房信貸風險控制。

上海方面，2月份二手房環比漲幅高達5.3%，無論是新建商品住宅，還是二手房價格同比上漲20%以上，上海相關部門表示由於信貸稅收政策的推動，銀行房貸政策的放鬆等原因推高了房價。在樓市新政中關於信貸政策，上海要求對擁有一套住房的居民家庭的首付比例不低於50%，非普通住房則不低於70%。據報導，建行上海市分行行長段超良在3月28日下午舉行的滬上銀行話開年活動上明確表示，首套房貸款利率優惠的上限被劃定為9折，接下來上海市場不會再出現基準利率85折的首套房優惠房貸利率。業內人士分析認為，滬深兩地的樓市新政出臺後，在一定程度上抑制投資性需求，在短期內也抑制了部分改善性需求。

銀行排查風險

深圳某商業銀行信貸部人士向中國證券報記者透露，2015年該銀行一些支行按揭規模增速超過100%，在辦理業務過程中，確實接觸到不少通過仲介拆借資金進行購樓的客戶。2015年以來，各家銀行的貸款規模有很大的增長，基本不存在往年沒有額度的情況。寬鬆貨幣環境下信貸額度的充裕致使銀行在住房信貸上也加大了投放。機構人士認為，市場對一線城市樓市的看漲亦助推了金融機構資金在樓市的投放。按以往情況來看，由於信貸額度有限，同時按揭利率低、時限長，銀行並不願意把過多的資金投放到樓市。但信貸充裕且實體經濟疲軟，一些實體企業貸款風險增加的情況下，樓市成了資金的安全去處。

“不過，現在情況又有不同了，監管部門開始提示風險後，銀行在按揭市場的擴張會有所收斂。事實上，我們也在討論樓市風險問題，深圳的房價已經沒有辦法通過收入、租售比等指標去判斷了，大家都認為深圳地少人多，有一批優質企業，房價上漲是必然的，所以銀行也有放貸衝動。加上一些投資客通過其他方式從銀行貸的款曲線入市，潛藏的風險是存在的。銀行也在排查，包括大額信用貸、消費貸以及企業的經營貸是否最終流向了樓市。”前述銀行人士坦承，過去一年住房信貸發放增長迅猛，各家銀行現在開始注意到住房信貸的風險。目前銀行已經開始謹慎了，深圳市區的房價動輒七八萬元/平方米，而深圳人均年收還不到8萬元，靠近福田、前海的非市區房價去年基本上翻了一倍多，除了剛需肯定有不少投資客。

“如果深圳房價下行，第一波受影響的肯定是鄰近的惠州、東莞這些城市。由於本地經濟發展有限，銀行將投入房地產的資金占比比較大，如果樓市不好，除了按揭貸款還有房地產商的貸款、產業鏈中其他企業的貸款也會受到影響。”某國有行惠州支行工作人員表示，前一輪房地產下行的情況下，惠州可以說是受了重創，當地不少地產商資金鏈斷裂，銀行放出的錢也收不回。另外，不少“深圳客”、“東北客”前往當地買房，樓價上漲幅度不小，這也是此前下調首付貸時，惠州並未被廣東入列到下調首付比例的城市之一，也算是相對收緊房貸。

按揭市場分化隱現

不過房貸收緊政策主要體現在房價連續高漲的一線城市，對於三四線城市，按揭情況又有不同。據瞭解，部分三四線城市由於實體經濟近幾年持續疲軟，企業貸款的壞賬率上升，銀行對企業類經營貸非常謹慎，而按揭市場客戶相對優質，資金安全度比較高，銀行更願意將錢投放至房地產市場。從全國區域來看，銀行按揭業務已經開始出現分化的情況，在房地產“去庫存”的背景下，銀行資金的投放顯然是必要的。

事實上，已經有股份制銀行開始重啟房地產貸款業務。在近日平安銀行的業績發佈會上，平安銀行副行長蔡麗鳳表示，資料顯示，2015年平安銀行個人住房貸款在零售類貸款中僅占3.78%，與2014年年末占比5.4%相比有所下滑。相比海外市場房貸占比40%-50%，目前國內房貸在銀行貸款中的占比相對還比較低。對銀行來說，房貸風險相對較低，客戶黏性強，平安銀行在2015年開始籌畫將房貸業務做大，今年將會投入更多資源開展房貸業務。目前眾多政策的出臺，整個住房按揭業務量勢必會提升。

不少機構人士認為，除去一線城市，房地產“去庫存”仍是主基調，加杠杆過程雖現波折但遠未中斷，信貸和貨幣政策預計將維持穩健偏寬鬆的格局，因此市場整體仍處於反彈格局當中。當前，房地產問題是結構性問題，因城因地分類調控是目前政府對於房地產調控的主基調。四川、珠海、瀋陽、福建、新疆等二三線城市相繼頒佈購房鼓勵政策。不過，一些券商研究人士認為，由於上海、深圳相繼出臺樓市新規控制當地房地產市場過熱的情況，按照過往經驗，一線城市對非一線城市房地產市場的帶動作用雖在減弱但仍不可忽視，因此，這些政策對非一線城市房地產市場可能也有一些外溢的負面影響。