近日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作。試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣。不動產私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。
據證監會消息，不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特徵等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，並採取差異化的監管政策。符合條件的私募股權投資基金管理人，可按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。
具體而言，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。
試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。
專業人士認為，試點所涵蓋的投資產品、投資範圍和投資領域具備較強的包容性，在為私募投資人設置了進入門檻的同時，盡可能提供了相對靈活的政策空間。從試點領域來看，既包括特定居住用房、商業地產，又包括新能源等基礎設施類的專案。此外，監管部門還鼓勵私募管理人採取機會策略等多元化策略方式，盤活不動產存量資產，比如進行城市更新，或是收購老舊商業樓宇，使其經營變得可持續。
同時，為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求，為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關於加強私募投資基金監管的若干規定》中關於股債比的限制方面進行了差異化安排。
但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，實現資產控制和隔離。同時，試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。
“也就是說，資產隔離是股債比差異化的前提，只有實現資產控制和隔離，才可以享受試點的差異化安排。”上述專業人士表示。
此外，本次試點還對基金託管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠杆、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、資訊披露和報送提出了要求。
符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業務活動前，向基金業協會報送相關材料，開展不動產私募投資基金試點，並依照規定進行產品備案。不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協會有關自律規則，繼續開展保障性住房、商業地產、基礎設施等股權投資業務。
據悉，下一步，證監會將指導基金業協會發佈具體工作指引，細化工作要求，並根據試點工作實踐情況及時總結評估，完善試點政策和規則，支援私募基金不斷豐富產品類型，發揮服務實體經濟的功能作用。
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