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中大商學院研究發現新冠疫情導致　亞太區租金大幅下調　惟房地產價格保持強勁

媒體拓展

2021-12-02 10:00

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香港 - Media OutReach - 2021年12月2日 - 空蕩蕩的辦公樓、酒店房間和購物中心，這些都是後疫情新常態下的生活現實。它們也是社交距離措施以及世界各地政府為減少2019新型冠狀病毒 (COVID-19) 傳播而實施封城的結果。這些影響已經波及到亞洲的房地產市場。在這前題下，最近的一項研究發現，亞太地區大部分地區的房地產價格在整體市場中保持平穩。不過，在房地產的不同分類中，部分投資者把資本部署在實際受益於疫情的產業領域策略上。

來源：iStock

該份研究報告題為《COVID-19疫情與工商物業租金波動》，由香港中文大學（中大）商學院酒店及旅遊管理學院講師劉海慧博士和副教授曾德銘合著。他們以全球房地產顧問服務公司仲量聯行的資料，檢視了亞太地區12個國家和管轄區的38個城市的租金資料和房地產價格，包括香港、新加坡、東京和吉隆玻。房地產領域包括辦公樓、商店、工業和住宅。他們對這些地區的租金和房地產價格的趨勢進行了分析。

研究說明，在2020年的上半年疫情爆發初期，整個亞太地區內各類物業的租金平均下降約15%。辦公室租金錄得約14%的溫和跌幅。但租金持續下降及最明顯的是零售物業，如購物中心，在此期間下降超過30%。該研究發現，新冠病毒確診病例和死亡人數與該地區的市場租金之間存在負相關。值得注意的是，儘管租金急劇下降，整個市場的價格並沒有下跌。

投資策略轉移

根據研究結果和觀察所見，儘管新冠病毒病例急增，但亞太地區的整體房地產價格仍然強勁，當中住宅和工業類物業成為重心所在，而零售物業方面的投資則有所下降。

研究人員指出，在疫情開始時，為應對疫症擴散而實施的社交距離和封鎖措施迫使人們呆在家裡，造就了電子商務的繁榮，而實體零售店則成了犧牲品，許多商店不得不關門。房東或投資者沒有了穩定的租金收入，便更有可能出售其投資組合中的零售物業。這種供求雙方同時出現的變化，意味零售房地產價格出現了大幅下降。

研究人員表示，疫情期間，投資者在整個房地產市場中重新分配了他們的資金，採取了更多的防禦性策略作為回應。也就是說，他們把資金重新分配到能夠更好地抵禦疫情所帶來的不確定性的領域，比如投資在資料中心、工廠和倉庫。鑒於新冠病毒疫情長期持續，許多投資者自然會對零售房地產市場的最終前景產生憂慮，這就是為什麼他們選擇把資金投入其他類型的房地產。

劉博士說："我們看到的可能是一種投資策略轉移的現象。投資者正在放棄零售物業等風險資產，選擇投資更安全的選擇，如資料中心或倉庫，對房地產的需求是一種派生需求，這意味著它是基於人們對其他事物的需求派生出來的。人們仍然需要生產和消費的空間，隨著消費者的購買行為轉向電子商務，互聯網公司將需要空間來運營他們的業務和物流，因此工業以及其他非零售類型的房地產的前景便更為樂觀。"

她補充說，在需求強勁的情況下，工業地產領域的供應仍然緊張。電子商務平臺、技術和電信公司、食品和飲料運營商以及製藥公司等都需要工業倉儲和工廠空間來開展業務，它們很可能是該領域出現強勁需求的驅動力。

政府介入

正如國際貨幣基金組織發表的一份報告中所顯示，為了應對新冠病毒疫情帶來的前所未有之危機，世界各國政府實施了不同的支援計畫來使經濟復蘇。

研究人員調查了亞太區國家政府實施的財政刺激計畫。例如，中國宣佈了約4.9萬億人民幣的財政措施，包括減稅和減少社會保障繳款。研究人員審視了不同的刺激措施如何影響區內不同的市場。

他們發現，政府的財政刺激措施對減少房地產租金的下降有正面作用。然而，他們也發現，當公佈的措施開始實施時，這種正面作用已經消失了。他們解釋說，政府的財政刺激計畫似乎能有效地減輕疫情的負面影響，但這似乎是通過幫助恢復人們對房地產市場的信心來發揮作用，其效果至少與措施本身在財政方面的作用同樣有效。

曾教授說："看起來，正是這些大規模財政刺激計畫的公佈使租金的跌幅減少。這代表政府的最初反應，可能比它為幫助經濟而實際採取的措施，對恢復投資者信心有更大作用。 "

趁低吸納

研究人員認為，他們的研究結果能為疫情如何影響全球物業市場環境帶來有價值的啟示。劉博士說："由於房地產的多樣性，新冠病毒疫情的影響在不同地區和領域有很大的不同。雖然一些房地產類別如商店和酒店可能受到大流行病的負面影響，但其他領域卻相對穩定，作為一個投資者，在選擇投資組合時，有必要考察特定領域的市場需求。"

劉博士指出，雖然經濟危機時期通常為投資者提供了趁低吸納的好機會，但在目前的疫情當中，整個市場上的物業所有者都避開了削價出售資產的做法。她解釋說，其中一個原因可能是由於政府的財政刺激計畫有助於恢復投資者的信心。另一種可能則是，也許這些業主財力雄厚，並沒有迫切需要賣掉物業的理由。

在談到未來的研究方向時，兩位學者表示，可進一步集中審視房地產市場在疫情舒緩時的表現。其他研究還可考慮觀察房地產市場面對新冠病毒產生變種而可能出現的任何波動。

資料來源：

Allan R, Liusman E, Lu T, Tsang D. The COVID-19 Pandemic and Commercial Property Rent Dynamics. Journal of Risk and Financial Management. 2021; 14(8):360. https://doi.org/10.3390/jrfm14080360

英文原文刊于中大商學院"中國經商智慧"網站：https://bit.ly/3oU8fiG。

關於香港中文大學商學院：

中大商學院成立於1963年，是亞洲區內首間開辦工商管理學士（BBA）、工商管理碩士（MBA）和行政人員工商管理碩士（EMBA）課程的商學院。中大商學院由兩個學院及四個學系組成，包括會計學院、酒店及旅遊管理學院、決策科學與企業經濟學系、金融學系、管理學系及市場學系。中大商學院共提供9個本科課程及18個研究生課程，包括碩士及博士課程，學院現有4,500逾名來自全球二十多個國家及地區的學生。

中大商學院的EMBA課程在2021年《金融時報》（Financial Times）百強排行榜排名全球第19位，而MBA課程則於在2021年排名全球第48位。中大的商界校友人數逾40,000人，為香港各商學院之冠，其中不少校友為政府和商界的領袖與精英。

詳情查詢，請流覽中大商學院網頁www.bschool.cuhk.edu.hk，或透過社交媒體追蹤我們的最新動態：