華東某大型券商一地產行業分析師對21世紀經濟報導記者表示，正如深深房A在公告中披露的那樣，恒大地產的借殼方案“難產”，原因既有市場環境，也即監管趨嚴的因素，也有自身交易的複雜性原因。
對於恒大地產來說，回歸A股之路依然還需等待。
3月13日，嘉凱城（000918.SZ）更新了廣州市凱隆置業有限公司（下稱“凱隆置業”）收購公司股權的報告，並以14頁的函回復了中國證監會下發的回饋意見。此前2月，恒大地產以每股6.53元的價格，將其所持有的嘉凱城9.52億股全部轉讓給凱隆置業，合計轉讓總價62.18億元。
值得注意的是，接盤嘉凱城股權的凱隆置業，同樣為恒大地產控股股東。因此，即使轉讓成功，困擾恒大地產與嘉凱城逾半年之久的同業競爭問題，仍有待解決，儘管此前有關方早已多次立下協定將避免這一情況的發生。
而對嘉凱城股權的處理，實際上也意味著恒大地產在為借殼深深房A（000029.SZ）作最後的努力。但從近期深深房A對外發佈的有關公告來看，完成時間有所超出預期。
幕後“金主”浮出水面
在嘉凱城最新發佈的收購報告書與回復中國證監會函件中，主要提及了解決同業競爭、股權質押、收購資金來源和恒大地產仍在推進的重組四個問題。
早在去年6月中旬，恒大地產正式獲得嘉凱城52.78%股權時，前者與許家印曾分別出具了《避免同業競爭的承諾函》，承諾股權轉讓成功後的一年內，嘉凱城以房地產為主業的模式不發生變化，並在3年內完成解決同業競爭的問題。今年2月，恒大地產與許家印再度出具有關避免同業競爭的承諾函，表態將遵守前一承諾函，並推動嘉凱城培育、發展新的業務。
實際上，在恒大地產轉讓嘉凱城持股前，後者已經開始逐步剝離地產業務，來避免與前者的同業競爭問題。
去年11月，嘉凱城在浙江產權交易所公開掛牌轉讓青島嘉凱城100%股權，最終融創（青島）臵地有限公司以36.62億元競得其股權。這筆收入也成為嘉凱城去年業績扭虧為盈的主要原因。
易居克爾瑞研究中心高級研究員朱一鳴對21世紀經濟報導記者表示，恒大地產將嘉凱城持股轉讓給凱隆置業，顯然是為避免同業競爭走的一步棋，但並未完全解決這一問題，後續嘉凱城資產剝離速度和尋找新業務方向將成為公司新亮點，未來存在的業務變化也值得期待。
“在A股上市平臺上面把持股給轉讓出去，未來可能與深深房A避免了同業競爭，嘉凱城剩下的部分將會注入些別的資產，也會有後續的操作。”朱一鳴說。
除此之外，嘉凱城回復證監會的函件中，還提及凱隆置業對其股權的大比例質押，這背後浮現的中融信託身影，也值得關注。
21世紀經濟報導記者瞭解到，去年10月，恒大地產將嘉凱城9.52億股（僅剩2股未質押）質押給中融信託，但彼時並未披露這筆交易的獲資額度，外界則一度猜測為50億元。不過，在上述回復函中，這筆資金額度最終被披露為75億元，並於去年質押當月即迅速到賬。
對於這筆錢的利用，凱隆置業表態稱將主要用於支援嘉凱城的發展，收購後者的資金，則全部來自自有資金。
實際上除此外，凱隆置業還從中融信託處獲得了貸款，由此借款總計達95.98億元，借款年利率則是4.35%，低於銀行同期一年貸款基準利率。其中截至3月13日，提供的借款餘額為68.38億元。
鋪路借殼回歸
恒大地產剝離嘉凱城的持股，既是為了避免二者之間的同業競爭，或更是為了鋪路自身借殼深深房A。
自去年9月，深深房A首度發佈籌畫重大事項停牌公告，並在數天后中國恒大（03333.HK）發聲，表態將借殼前者讓地產業務，即恒大地產回歸A股，奠定二者開始重組後，有關後者何時借殼成功就一直備受關注。
然而近半年時間過去，距離深深房A與恒大地產約定的7個月排他期所剩無幾後，後者的“A股夢”仍未有明顯的進展。
對此，在前幾日深深房A召開的網上說明會上，公司總經理陳茂政表示，方案一直難以出臺的原因，在於重組涉及深圳國企改革，且購買資產規模較大，交易結構複雜，並具有一定特殊性。
華東某大型券商一地產行業分析師對21世紀經濟報導記者表示，正如深深房A在公告中披露的那樣，恒大地產的借殼方案“難產”，原因既有市場環境，也即監管趨嚴的因素，也有自身交易的複雜性原因。
“恒大地產基本上是會上市的，只是時間問題，沒有想像的那麼快而已。目前來講恒大整體的資產，包括他在業內的知名度，各方面都是比較優質的。所以說儘管它是一個房地產企業，但以他的體量、品質來講，上市應該是沒有太大問題的。”上述分析師認為。
接近中國恒大的有關人士亦回復21世紀經濟報導記者稱，重組仍在按部就班地進行與準備中，但不便對外界透露太多資訊。
實際上，為了完成借殼深深房A的目的，恒大地產除去上文剝離嘉凱城的持股外，還進行了多項舉措。
今年1月和2月，恒大地產宣佈引進戰投資金300億元，用於償還公司債務、收購新項目和補充運營資金。引進的這批戰投裡，包括中信聚恒投資、廣田投資、山東高速等。值得注意的是，恒大地產還承諾如果在2020年6月前尚未實現上市，中國恒大將通過回購、股權補償等方式保證投資者退出，對投資者予以補償。
而在引進上述戰投中，凱隆置業及恒大地產也向投資者承諾，恒大地產將在2017年、2018年、2019年這三年淨利潤，分別不少於243億元、308億元及337億元，即未來三年將實現淨利潤總額888億元。且根據協定，上述888億元淨利潤總額的六成將被派與股東，年投資收益率為7.79%。
除去上述一筆引進戰投外，近日又有消息稱，恒大地產在籌畫引進第二批戰投，欲募集資金則為150億元。
“因為港股整體估值比較低，且流動性不如A股，恒大地產是一定會回歸的。只是目前進展沒預期快，但總體而言不是特別大的問題。”朱一鳴說。
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