2015年的房地產市場可謂“冰火兩重天”。央行連續降准降息，國家出臺多項政策刺激樓市，樓市從年初的整體低迷，到年中開始逐漸升溫，雖然“去庫存”被提升至前所未有的高度，但一線城市的火熱並未傳導到三四線城市，城市表現愈加分化明顯。從上市公司層面來看，相關公司經營業績同樣是“冰火兩重天”，這在一定程度上亦反映出當今中國房地產市場的現狀。
上證資訊統計資料顯示，截至今年3月8日已經披露2015年年報的房地產行業上市公司有12家，其中淨利潤同比下滑的有3家，同比增長的有9家。在已經披露2015年度業績預告的85家房地產公司中，按預增上限計算，約22家房企預告虧損，占比為26%，其中19家首虧；有41家淨利潤同比上升；1家持平；另有23家淨利潤下滑。
事實上，淨利潤下降或者虧損的企業，其業績變動的原因基本都與房地產行業庫存難以消化有關，銷售不力導致項目存貨增加，毛利率減少、各種費用成本的上升，進一步侵蝕淨利潤，這是諸多房企目前正在面對的困境。
涉房業務難助業績增長
截至3月8日，美好集團、中房股份、中天城投、新城控股等12家房企已率先披露年度報告，其中榮安地產、中航地產和大龍地產淨利潤出現下滑，下滑幅度分別為66.6%、18.5%和54%，其餘9家淨利潤均呈增長態勢。記者發現，雖然淨利潤同比上升的房企占到四分之三，但實際上靠房地產為主營業務實現淨利潤上升的房企並不多。
美好集團淨利潤增長率暫居榜首，公司2015年實現營業收入46.8億元，同比增長122%；實現淨利潤4.3億元，同比增長469%。美好集團業績增長主要依靠武漢、東莞、惠州的房地產市場，其中武漢區域營業收入占比達到52%。
淨利潤同比增長273%、業績增長幅度位居第二的海德股份，目前雖仍屬房地產板塊，但實際上2015年總營業收入中有95%以上收入來自貿易，房地產占比已不足5%。公司表示，近年來隨著國家的宏觀調控和房地產市場的低迷，公司逐步放緩和收縮房地產相關業務，回籠資金，堅定轉型。報告期內，公司一方面出售所持有的平湖耀江房地產開發有限公司24%股權，另一方面加快推進原控股子公司安徽海德城市建設有限公司的解散和登出工作。公司擬由房地產轉型進入不良資產管理行業，並在謀求轉型的同時，嘗試開展貿易業務。
中房股份業績表現同樣亮眼，淨利同比增長190%，但增長原因卻是出售公司地下車庫以及房地產開發子公司全部股權，公司已經開始運作業務重組，謀求轉型。中房股份在2015年沒有新增土地儲備和新開工專案，並且出售了多個房地產子公司的股權。去年12月，公司對外轉讓子公司北京中房長遠房地產開發有限責任公司與中房集團華北投資建設有限公司100%股權，分別作價9180萬元和5548萬元，構成重大資產出售；此外，公司還轉讓了徐州天嘉房地產開發有限公司45%股權，作價9500萬元。因此，若扣除非經常性損益，中房股份2015年度虧損1751萬元。
立足浙江、深耕寧波的榮安地產2015年淨利潤大幅下滑了66.6%，公司目前面臨的困境或許在整個房地產行業具有代表性。報告期內，公司主要營收來自于台州金域華府、榮安月園交付及杭州榮安望江南的余房交付。由於近幾年受房地產行業宏觀調控的影響，房地產行業景氣度整體呈下降趨勢，房地產公司融資成本不斷上升，毛利率整體走低。公司為控制經營風險，近年來拿地更趨謹慎，開發的專案也逐漸轉為剛需樓盤，因此開發專案的毛利率相較於前幾年有一定幅度的下降。
中航地產則面臨佈局城市庫存壓力較大的窘境，因此影響了公司業績。在全國化佈局之下，公司在西南、長三角、珠三角、閩三角等區域的重點城市成了多專案聯動開發的戰略佈局，報告期內房地產市場雖逐漸回暖，但城市分化嚴重，大多數城市的市場需求仍表現乏力，整體市場仍然面臨高庫存壓力，這使得公司2015年營業收入同比下降了11%、淨利潤下滑了18.5%。
大龍地產營業收入和淨利潤亦雙雙同比大幅下滑，分別下降了45%和54%。公司解釋稱，受公司房地產項目開發週期影響，2015年度公司房地產業務板塊及建築施工板塊營業收入與上年同期相比均有較大幅度下降。但看到北京等一線城市房地產市場的持續火爆，公司將房地產業務開發重心逐步轉回北京順義本地。
其他公司中，僅有中天城投、新城控股等少數幾家依然是靠主營業務房地產開發與經營實現了業績的增長；以房地產諮詢代理為主營業務的世聯行淨利潤也增長了29%；財信發展則因收到退稅3561.55萬元使得盈利略增，扣非後淨利潤則同比下降52%。
佈局差異加速業績分化
在目前已經披露2015年度業績預告的85家房地產公司中，按預增上限計算，約22家房企預告虧損，占比為26%；預告盈利的63家房企中，24家公司預計淨利潤同比增速超過100%，其中中關村、棲霞建設兩家公司超過1000%；21家公司預計淨利潤同比下降超過100%，其中嘉凱城、天津松江、津濱發展、萬通地產等6家公司下滑幅度超過1000%。
在大幅預盈的公司中，盈利原因各不相同。棲霞建設預計盈利1.68億-2.07億元，同比增長12-15倍，原因是結轉商品房項目營業收入有較大幅度增長，房地產項目平均銷售毛利率有一定程度的提高。
中關村則是在2015年4月12日與北京錦秋知春房地產開發有限公司簽署《股權轉讓協議》，將全資子公司北京中科霄雲資產管理有限公司95%的股權進行轉讓，該轉讓事宜增加上市公司投資收益約2.07億元，隨後又將中科霄雲剩餘股權對價轉讓，投資收益讓公司淨利潤預計同比上升1209%。
業績下滑明顯的公司遭遇卻基本類似，房地產行業不景氣、佈局城市庫存壓力大，是很多業績下滑房企所面臨的共同困境。嘉凱城預計虧損23億元，同比下降6138%，原因是公司房地產專案銷售規模大幅下降，一線城市交付項目數量下降更為突出，毛利空間縮減顯著，稅負增加也是原因之一。
中華企業預計全年虧損在24億-25億元之間，公司佈局的二三線城市房地產市場持續低迷，加上部分專案產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，採取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。2015年末，公司對項目可售面積進行可變現淨值測試。根據專案存貨已銷售或預期銷售售價，配比項目成本和相關稅費，經測試，預計公司2015年全年共計提減值準備21.36億元左右，其中前三季度已計提9.10億元；第四季度預計再計提12.26億元左右。
寧波富達預計虧損11.8億元左右，公司全資孫公司寧波海曙城投置業有限公司開發的“江灣城項目”銷售價格不及公司預期，經減值測試，需計提資產減值準備4億元左右，另一專案“依雲郡”需計提存貨跌價準備9.18億元。
此外，萬通地產首虧5.8億元至6.2億元，公司表示正在開發杭州萬通中心專案及杭州上園專案，在綜合分析上述兩專案所處區域的市場環境現狀、未來變化趨勢及上述專案成本費用支出情況的基礎上，擬對上述兩專案計提減值準備。
“多數虧損房企都是由於項目佈局城市不合理，銷售不暢，甚至迫於資金壓力而減少開工量，致使一些專案無法達到預售條件，不但銷售目標難以完成，降價銷售的結果也致使淨利潤下滑。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，尤其中小房企受制于現金周轉和佈局過於集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被並購消失的命運。
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