導讀：對於監管層重點關注的三、四線城市房地產發債項目，有券商人士表示其公司已不受理。而一些評級較低的房企發行私募債也將暫緩。
“房地產行業監管全線收緊是大勢所趨。公司內部已明確，目前不受理三、四線城市房地產發債專案。”9月14日，華南一家中型券商債券融資部負責人對21世紀經濟報導記者表示。“上周，公司分管公司債券業務的副總經理去北京參加了培訓，我們已傳達了會議精神。從我們得到的消息來看，一些評級較低的房企發行私募債也將被暫緩，特別是民營企業。”
上述負責人所稱培訓指的是，9月8日中證協在京舉辦的《證券經營機構公司債業務高級管理人員》培訓會。
會上監管部門人士強調，未來將重點關注“房地產、市政建設、產能過剩”等行業公司債券發行情況。以房地產行業為例，將關注房地產企業三、四線城市專案的銷售情況及去化情況、土地儲備情況資訊披露，募集資金用途和規模合理性核查。
當天，廣州一家上市房企負責人也對21世紀經濟報導記者確認，三、四線城市房產項目融資將收緊，但他表示目前還沒有具體細則下發。
此前，證監會在7月末舉行的保薦機構專題培訓會議上也指出，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。而此次再次關注房企公司債專案，可以看出，監管層對於房市監管政策已進一步升級。
債務融資收緊
“自公司債新政執行以來，公司債發行火爆，其中地產公司債發行量占比過半。監管政策升級表明，監管層對房企公司債發行額激增下所積累的違約風險的擔憂。”上述華南中型券商債券融資部負責人直言。“2015年至今參與過地王項目的企業都發行了一定規模的公司債，部分企業的整體有息負債中，公司債占比頗高，且部分企業在獲取公司債融資後，並未形成有效投資。”
該負責人表示，雖然發行規定並未限制公司債具體用途，但某些房企的資金應用偏離了公司債初衷，由此帶來了監管層對於房地產公司債的監管關注。
2015年1月證監會發佈《公司債券發行與交易管理辦法》後，帶來了房企融資結構的巨大改變。上述負責人稱，相較舊辦法來講，公司債新規發行方式、期限靈活多樣，包含非公開、公開發行，期限也可自主選擇；募資用途靈活，新公司債募集資金並無明確的專案限制，發行公司可靈活調用；發行門檻亦大幅降低，非上市公司也具備發行公司債的資格。
此外，融資成本也大幅降低。公司債發行利率持續下移，從2014年初最高的8%降至目前接近4%的水準。
中信建投一份研究報告表明，截至今年7月，房企年內已累計發行債券5760億元，遠超越去年全年水準。自2014年至2016年7月，房企發行公司債占房企債權融資的79%，全部公司債之比高達35%。
另據Wind統計，8月公司債發行量為1860億元，同比大幅增加48%。而房地產行業發行規模仍列榜首，發行規模達586億元，占比32%。可見，今年前8月房企發債規模已高達6346億元，較去年一年超出2044億元，增幅近五成。
“此次房企再融資審核全面收緊釋放了房企資金面調整的重要訊號，地產行業債務融資收緊將在未來幾個月持續體現。”該負責人表示。
東北證券分析師劉立喜表示，房地產行業新發債券到期時間集中在2018-2022 年之間，這五年間到期債券面額占總發行量的77.2%。即2015年發債高峰期所發行的大部分債券在3-8 年後面臨較大的償付壓力。
私募債發行或受衝擊
21世紀經濟報導記者瞭解到，一些評級較低的房企發行私募債也將被暫緩，特別是民營企業。
“私募債只需取得交易所或機構間報價系統掛牌准讓無異議函，並在發行完成後五個工作日內向證券業協會備案即可，發行也很靈活。”前述華南中型券商債券融資部負責人表示。
不過，目前已獲備案的房企私募債發行和交易還未受到影響。
21世紀經濟報導記者注意到，9月19日即將在深交所綜合協定交易平臺進行轉讓的“16渝地債”，發行主體為重慶市地產集團有限公司，其2016年私募債發行總額10億元，債券期限3年，票面利率僅為3.8%。
此外，中弘控股（000979.SZ）私募債發行在獲得深交所備案的情況下，分成三次發行。
首期5億元私募債已於1月29日發行完成；第二期8億元非公開公司債券已於7月4日發行完成。9月13日，公司第三期擬非公開發行公司債券17億元。
對此，中弘控股證券部人士回應稱，因為公司私募債發行備案在先，只不過是分期發行，暫時沒受到監管新規影響。“估計後續應該會出臺進一步的細則，公司暫時沒有收到其他資訊。私募債發行工作將繼續推進。”
事實上，在監管趨嚴的態勢下，已有房企下調了私募債發行規模。
8月23日，華髮股份（600325.SH）公告稱，公司非公開發行的公司債券本金總額從原來的不超過50億元（含50億元）調減至不超過20億（含20億元）。
上述華南中型券商債券融資部負責人直言，低評級資質較差類平臺尤其是私募品種的收緊有利於防範市場風險。統計表明，私募債發行主體評級以AA級為主，占比57.64%，AA+和AAA級次之，占比分別為31.09%和7.11%。
最新評論