商品房預售資金監管新規（下稱“新規”）於日前出臺。新規明確，預售資金監管額度根據商品房專案建設工程造價、施工合同金額及項目交付使用條件等因素確定。在確保房地產專案竣工交付所需資金後，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。
相較以往，新規在完善規範商品房預售資金監管措施上有五方面值得關注：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立資訊共用機制、確定首末撥付節點。
“各地的細則可能不同，我們現在還在等細則。”有房企高管表示，新規的出臺利好房企對於商品房預售資金的使用，在保障項目建設的前提下增加了資金使用的靈活度，可以提高預售資金的使用效率，減少一些潛在的流動性風險。
有助於推動行業良性迴圈
新規明確，市、縣住房和城鄉建設部門應會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水準等因素，確定能承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。同時，市、縣住房和城鄉建設部門，房地產開發企業和商業銀行應簽訂預售資金三方監管協定，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。
新規對資金撥付節點也有明確安排，規定監管額度內的資金應按照工程建設進度予以撥付，首次撥付節點不得早於地下結構完成，最後撥付節點為房屋所有權首次登記。
此外，新規還明確了各方監管責任，商業銀行要依約履行帳戶管理責任，有發現、報告預售資金被違規挪用情況的責任。房地產開發企業按照撥付節點申請使用監管額度內資金的，經住建部門核實同意後，商業銀行要及時撥付。商業銀行擅自撥付監管額度內資金的，要承擔賠償責任。
“新規的出臺有助於引導並推動各地在政策的實際執行層面具有更大靈活性。從這個角度看，新規有助於推動房地產行業的良性迴圈和健康發展。”一位民營房企高管表示，商品房預收資金監管政策對房企現金流的影響非常大。
對房企而言，銷售回款是企業持續經營最主要的資金來源，尤其是對部分民營房企來說。如果房企能比較自由地支配銷售回款，可根據市場自發調節投資、開發、推盤節奏，實際上市場的問題可通過市場機制解決。但預售資金監管必須要靠外力去推動。因此，新規意味著政策層面對商品房預售資金監管當前存在的一些問題非常重視，並決心解決問題。
一位房地產行業資深人士表示，新規主要有兩方面變化：一是將之前由各地制定的預售資金監管政策進行規範統一；二是在保證交付安全的前提下，適當釋放開發商的預售監管資金，解部分房企燃眉之急，推動房企經營正常化。
該人士認為，調整預售資金監管政策的確能有效緩解開發商資金壓力，但作用究竟有多大有待觀察，後續還需要打通開發商的融資能力，包括督促開發商快速處理資產等。
對三、四線城市影響更大
商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發商的購房款，一般包括支付的定金、首付款、後續付款、銀行按揭貸款等，是商品房預售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬於房企預收賬款性質的負債。
中銀國際證券房地產行業首席分析師夏亦豐認為，新規對於不同城市、房企的影響不同，對三、四線城市的影響或大於一、二線城市，即縮短重倉三、四線城市的房企銷售端資金的回籠時間。
夏亦豐預計，預售資金監管未來可能有兩個調整方向：一是對託管銀行的選擇和監管更加規範化、標準化；二是預售資金監管比例或有所下調。房企有望更快達到提取使用超額資金的要求，緩解其所面臨的現金流周轉壓力。
“新規肯定會給房企帶來積極影響，對民營房企的影響可能更積極一些。就這項政策本身而言，能不能有更加可落地、可操作的方案？比如設定一個參考值，超過參考值的資金都可由房企自由支配。”易居企業集團CEO丁祖昱說。
在丁祖昱看來，新規的出臺是穩定房地產行業發展政策“組合拳”中的重要組成部分。新規有利於緩解房企現金流緊張的狀況。但在具體執行層面或許還存在一些困難。“從目前的情況看，僅靠這一項政策就將當前行業所有的問題都解決，顯然不太現實，還需要一系列相關政策配套，還有房企自身狀況的改善。”丁祖昱說。
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