站上“風口”的物業板塊，無疑是2019年港股市場中的“進擊者”。隨著近期多家物業公司相繼曬出上一年度的“總結”，營利雙收的表現更是令其成為資本不容輕視的對象。
據上證報記者統計，已公佈了2019年“成績單”的8家物業公司，營收增幅均超過30%。其中，尚未上市的萬科物業，一舉成為業內首個營收破百億的企業；當前市值最高的物業上市公司碧桂園服務，距離百億門檻也僅差“臨門一腳”。此外，寶龍商業、藍光嘉寶等物業板塊的“新秀”，則在上市後紛紛實現負債率下降。
營收增幅均超30%
多家公司實現營收和淨利潤雙項高增長，讓物業板塊成為資本市場中的一道亮麗“風景線”。其中，又以萬科物業、碧桂園服務兩大龍頭企業的表現尤為突出。
如萬科物業僅用三年時間便邁入“百億級”門檻。從2016年到2019年，其營收從42.6億元增長至127億元，年複合增長率43.9%。距離百億門檻僅“差一步”的碧桂園服務，其2019年實現收入96.45億元，同比漲幅高達106.3%；實現淨利潤約17.18億元，同比增長83.9%。
對於這份“成績單”，碧桂園服務內部似乎深感滿意。在2019年業績會上，碧桂園服務執行董事兼總經理李長江稱：“2019年無論是收入、利潤、增值服務還是市場擴張，結果都比較好。”他同時還表示，“相信今天的答卷能令投資者、股東滿意。”
在過去一年裡股價漲幅高達222.24%的新城悅服務，其營收實現了近三年來的最高增幅，淨利潤四年時間增長了2倍。同樣在2019年股價漲幅較高的雅生活服務，去年實現營收51.27億元，同比增長51.8%；淨利潤12.9億元，同比上升59.3%。而背靠國資的中海物業則穩紮穩打，其2019年營業收入增加30.8%至54.7億港元，毛利增加28.2%至10.9億港元。
與此同時，三名資本市場“新兵”交出的首份“答卷”也表現不俗。如得益于在管面積的快速增長以及專業服務類型的增加，時代鄰里2019年收入約為10.81億元，同比增幅約55.4%，近三年營業收入複合增長率達30.48%；毛利約3.05億元，同比增幅約60.3%。
寶龍商業和藍光嘉寶則在上市後實現了資產負債率的下降。其中，從寶龍地產分拆上市的寶龍商業，其2019年淨利潤達到1.79億元，同比增長34.59%；公司資產負債率也由前三年的99.1%、94.5%、89.4%，大幅降低至48.65%。於2019年10月上市的藍光嘉寶，其2019年實現總收入約21億元，同比增長43.41%；淨利潤約4.44億元，同比增長約49.59%；資產負債率為35.45%，同比下降27.8%。
重點指標打開想像空間
除了整體得分高之外，部分單項指標也可圈可點。一般來說，“合約面積”比“在管面積”代表物業企業未來增長空間，該比值越大代表物業企業的在管面積增長空間越具想像力。
“物業企業在管與合約面積規模是企業的基本盤，分別決定了企業的收入基數和未來高確定性的增長規模。”一名資深業內人士表示。
以此維度來看，在2019年相繼收購了港聯不動產、嘉凱城物業等7家物業服務企業之後，碧桂園服務除“三供一業”業務之外的合約面積達到6.85億平方米，收費管理面積約為2.76億平方米，“合約面積”與“在管面積”之比為2.48。這意味著碧桂園服務在管面積還有近150%的增長空間。
作為2019年業內最大單筆收購案的“主角”——雅生活服務，去年在管面積及合約面積分別為2.34億平方米、3.56億平方米，“合約面積”與“在管面積”之比達到1.52，代表其在管面積增長空間超過50%。
一方面有來自萬科地產相對穩定的“輸血”；另一方面，據克而瑞物管不完全統計，目前萬科物業已收購近40家物業公司，這均為萬科物業的在管面積提供了充足的想像力。據披露，截至2019年底，萬科物業累計簽約面積6.4億平方米，其中已接管合同面積4.5億平方米。因此，當前萬科物業合約面積和在管面積的比值為1.42，在管面積增長空間達42%。
此外，背靠地產“黑馬”新城控股，新城悅服務去年在管面積、合約面積同比增40%和36%，其“合約面積”與“在管面積”之比也高達2.54，在管面積具備1.54倍的增長空間。
克而瑞高級研究員湯曉晨同時也提醒，目前多數物業公司在管項目對關聯地產公司的依賴程度相對較高。再從另一個角度來看，專案品質也決定了企業的盈利能力，就住宅專案而言，物業管理費單價越高，專案交付年代越近，一般所獲取的收入與利潤也越大。
社區增值服務“戰役”悄然打響
身處“規模經濟”行業，物業公司終究會面臨發展的“天花板”。在“破題”可持續增長的當下，社區增值服務成為不少物業公司的著眼點，而此次爆發的新冠肺炎疫情則加速了各大物業企業朝此方向挺進。
以碧桂園服務為例，其2019年社區增值服務收入為8.7億元。具體來看，公司目前為業主提供的社區增值服務主要涉及家政服務、拎包入住服務、社區傳媒服務等六大項。其中，家政服務2019年的收入最高，達到了2.7億元。
儘管社區增值服務占比公司總收入仍較低，但碧桂園服務總經理李長江近期公開表示：“這次新冠肺炎疫情中，由物業提供生活服務產品成為剛需，這有機會改變業主對物業公司僅能提供單一基礎服務的固有印象，為社區生活服務常態化發展提供契機。”
時代鄰里董事會主席白錫洪近期接受媒體採訪時也透露出加強社區增值服務的意向。他表示，“結合疫情防控中的業主需求進行快速轉變，我們提供多種多樣的增值服務來保障業主的社區生活，進一步提升社區增值服務的盈利空間和想像空間。” 據公司披露，其2019年社區增值服務收入同比增長了34.1%。
在業內人士看來，雖然社區增值服務號稱具有萬億級想像空間，物業公司在此方向上的探索已久，但就整個行業而言，該項業務在公司整體業務中的平均占比僅7%左右，何時真正迎來爆發期還有待觀望。
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