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【民生調查局】
編者按：
這裡是民生調查局，見人所未見，調查民生之變。關注你想關注的、你沒關注的，調查你想看的、未看到的。
138萬元。這是北京某社區一個停車位日前在網上拍出的成交價格。
北京東四環車位以138萬元成交。北京東四環某社區一車位以138萬元成交。
網友紛紛表示：“以為是北京一套138萬的房子，結果只是個停車位，打擾了。”“138萬，在我們這裡可以買兩套房了。”
現實中，138萬已經不是新紀錄，北京已有社區停車位賣出了逾200萬的價格。
“138萬很正常”
這場在阿裡拍賣上拍賣標的物是北京朝陽區東四環百子灣某社區的一個產權停車位，經過5名競價者101次舉牌，最終以138萬元的價格成交。
就這一成交價，網友調侃在一些地方可買兩套房並不是沒有道理。
1-2月份，全國商品房銷售面積14102萬平方米，商品房銷售額12803億元，以此計算，全國商品房成交均價為每平米9079元。138萬元可在很多省會城市買一套100多平米商品房，而在四線、五線城市可買兩套房。
不過，儘管138萬元的價格創下了這一片區停車位元成交價新記錄，但附近居民對此並不感到意外。
記者實地探訪時，有附近居民表示，“這裡是高端社區，一平米12萬，複式結構284平米起步，一百萬的停車位不是事。”“家家戶戶標配至少兩輛車，這邊的停車位配比是1：1，裡外都停滿也不太夠。”
記者也發現，該社區周邊的所有路邊停車位均已停滿汽車，從車庫出入以及路邊停放情況來看，豪華車型占多數，包括GMC保姆車以及保時捷、瑪莎拉蒂等，車型身價多在百萬以上。
該社區周邊車位停滿了GMC等豪車。張旭 攝
社區業主林先生對記者表示，“社區早期停車位報價52萬元左右，最近的成交價已經漲到120萬了。”
記者發現，如林先生所言，在上述拍賣的停車位旁邊，一個同樣大小的停車位成交價也達到136萬元。
對於社區未來停車位價格走勢，林先生認為還會進一步走高。“畢竟停車位數量是有限的，賣到138萬也正常，將來可能還要漲。”
價格持續上漲
在北京，停車位成交價折合成每平米的價格後，比肩所在社區每平米房價的現象不只是在上述社區，百萬元以上的停車位成為越來越普遍現象。
記者從一個房地產經紀人處獲悉，中關村附近百萬元停車位也為數不少，豪華社區成為停車位的價格高地。
他說，“房價每平米14萬元的萬柳書院停車位成交價已突破200萬元。”這個價格可在廣西首府城市南寧購買兩套90平米的普通住宅，房天下資料顯示，2月份南寧商品房每平米均價11216元。
即使不考慮這些為數不多的每平米直逼房價均價的百萬元停車位，隨著汽車保有量的增加，北京的停車位價格也在水漲船高。
家住北京東二環的張先生2005年覺得停車位售價10萬太貴沒有購買，如今發現停車位不但漲到50萬元，而且還要等業主賣房不賣停車位才有機會購買。“放車的地方比車都貴了，而且想花錢都沒機會。”
中原地產研究中心資料顯示，2015年、2016年、2017年、2018年(截至10月14日)北京市停車位/車庫的每平米的成交均價分別為5762元、5995元、5897元、5989元，平均一個停車位的價格約為21.61萬元、22.73萬元、22.47萬元、22.95萬元。
一個有趣現象是，2017年以來，停車位價格在漲，北京的房價卻降了。2017年3月至4月，多數熱點城市房價創下歷史新高，隨後在嚴厲調控下開始降溫。貝殼研究院一份報告顯示，2019年2月，北京二手房均價為每平米59898元，較2017年3月的高點下跌11.3%。
為何會漲價？
供給不足是停車位價格走高的一個重要原因。1994年，北京市確定居住區配建指標為0.1停車位/戶，並於1999年提議、2002年發佈新的指標修訂值為三環以裡0.3停車位/戶、三環以外0.5停車位/戶。
2015年，北京再次修訂居住區停車配建指標，“停車位供給總量宜控制在機動車保有量的1.1至1.3倍之間”。這也是住建部2015年印發的《城市停車設施規劃導則》規定，要求人口規模大於50萬的城市，機動車停車位供給總量宜控制在機動車保有量的1.1至1.3倍之間。
按照2015年的配建標準，北京理想的停車位數量應在620萬-740萬個之間，但事實上停車位數量遠遠達不到。
北京市交通委在2017年底公佈的停車位元普查資料顯示，截至2016年底，北京市城鎮地區停車位元總量382萬個，夜間停車需求384萬個，供需總量相當；但停車位資源空間分佈不均衡，居住車位失衡缺口達129萬個。其中三環內嚴重缺位區占比達84%，五環內沒有停車位充足區。
中原地產首席分析師張大偉認為，除了供求失衡，土地成本上升也是停車位價格上漲的原因之一。此外停車位投資價值比較高，對於社區業主來說，有一個停車位將來賣房時可獲得更多收益，這也導致停車位需求居高不下。
“整體看，在稀缺的一線城市資產裡，停車位依然有明顯的價格上漲預期。”張大偉表示。
成開發商捆綁銷售的工具
在停車位比車輛少的賣方市場下，開發商掌握了定價主動權，停車位有時成為地產開發商任性漲價和捆綁銷售的工具。
馬先生是陝西某國有企業員工，2016年登記購買了單位團購房，當時每平米不到6000元，房子將於今年底交房，卻被告知收房前還必須購買一個停車位，一次性付款21萬元，“可能開發商也希望能借賣停車位多收回一些利潤吧。”
記者梳理發現，網路上，反映這種情況網友不在少數。在2017年環京樓市迎來史上最嚴的樓市調控時，就曾出現過停車位被開發商捆綁銷售，停車位價格占房價一半的現象。
在北京，新京報2018年11月曾報導，北京市東城區廣渠門內幸福家園社區有業主稱，開發商以每個60萬起，最高99萬元的價格向業主出售停車位，業主們難以接受。對此，北京市住建委工作人員表示，開發商自有停車位出售、出租完全市場化，不受管控。
廣州市社會科學院城市管理研究所所長黃石鼎表示，停車位具備社區公共配套性質，業主有優先使用權，在停車位定價、租售問題上，開發商與業主應該進行協商。如果市場化運作下完全由開發商做主，最終造成停車位價格飛漲，不能真正解決停車位緊缺的難題，管理部門應該對價格與租售用途進行監管。
漲價背後的停車難該咋破？
由於汽車保有量的不斷上升以及現有停車位利用率不足，停車難已是北京等很多城市的普遍現象。
ETCP智慧停車產業研究院與第一財經商業資料中心聯合發佈的《2017中國智慧停車行業大資料包告》(以下簡稱《報告》)顯示，北上廣的停車位利用率在40%-50%之間，全國90%的城市的停車位利用率在50%以下。
九成城市車位利用率不足一半。
以西安為例，2010年，西安市機動車保有量達到100萬。此後僅僅8年時間就增長200%，在2018年5月突破300萬輛大關。
據測算，這300萬輛機動車80%集中在主城區，而對應區域停車位元共有108萬個。這就意味著還有近三分之二車輛沒有停車位可以停。
然而即使如此，這108萬個停車位也不能充分利用。在報告統計的10大樣本城市車位元使用率中，西安車位使用率約52%，也就是說108萬個停車位中只有50多萬得到了利用。
《報告》指出，10個樣本城市中利用率最高的深圳不過55%，最低的武漢利用率僅為38%。
有業內人士向記者表示，這些不能停的停車位元，有些是單位內部車位元，不對外開放。“還有一部分是停車位確實因為價格管制的政策少，很多開發商就在這上面鑽空子，漲價、收服務費、強制交定金、不給產權、壟斷等，最終導致停車位暫時無法使用或售賣。”
在中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林看來，傳統停車場“小散亂”問題突出是停車位利用率低的一個原因。國內絕大多數停車場依然採用傳統刷卡、取票的出入口控制方式，對ETC、視頻識別等智慧技術應用不足，從而直接降低了停車位利用率。
“通過價格等手段來控制需求和增加供給固然是破解停車難的方法之一，關鍵還是在於提高停車場的智慧化程度，提高停車位利用率。”盤和林表示。
你買房買停車位了嗎？有沒遇到過停車難？對停車位定價問題又怎麼看？(張旭)
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