東方財富Choice資料顯示，截至8月22日收盤，在申萬二級行業120家房地產開發企業中，41家公司已公佈了半年報。41家公司合計實現營收4876.8億元，同比增長27.54%，實現淨利潤426.3億元，同比增長33.92%。淨利增速高於營收增速，這41家上市房企淨利潤率達到8.74%，較去年同期8.33%有所提升。
部分研究機構指出，龍頭房企業績表現強勁、估值低、融資成本可控。恒大研究院近期發佈的報告則指出，受行業整體有息負債規模較大且償債高峰來臨的影響，未來房企或採取以價換量的方式保持流動性。
龍頭突出
在上述41家上市房企中，33家公司上半年實現淨利潤增長。其中，20家公司淨利增速超過50%，17家公司淨利增長同比翻倍。從目前情況看，萬通地產淨利增速居前。公司上半年實現營收22.77億元，同比增長137.08%，淨利潤為3.2億元，同比增長525.6%。對於業績大幅增長的主要原因，公司表示，所屬子公司本期達到結轉收入時點的項目比上年同期有所增加。不過，公司地產業務收縮明顯。半年報顯示，公司上半年土地儲備僅有“河北香河運河國際生態城二期”一宗地，占地面積29.28萬平方米，可售面積為52.71萬平方米。目前公司正籌畫通過收購動力電池資產轉型新能源汽車產業鏈。除萬通地產外，廣宇發展、合肥城建、中洲控股等多家中型房企淨利增速均超過100%。這類中型房企項目多較為集中，可結算項目儲備有限。
淨利潤規模方面，萬科A、招商蛇口和保利地產等7家房企上半年淨利潤規模超過10億元。其中，萬科實現營收1059.7億元，同比增長51.80%；淨利潤為91.2億元，同比增24.90%。
存貨方面，目前41家企業合計存貨規模達2.4萬億元，同比增長5%。
在港上市的內地房企方面，目前僅碧桂園和華潤置地兩家龍頭房企發佈了半年報，兩家公司淨利潤均大幅增長。碧桂園上半年實現營收1318.9億元，同比增長69.7%；淨利潤突破百億達到129.4億元，同比增長72.5%。實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%，合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。華潤置地上半年實現營收為437.8億元，同比增長40.4%；淨利潤為72.8億元，同比增長151.8%。
推進轉型
儘管業績增長搶眼，但今年以來房地產板塊跌幅超過20%。分析師指出，目前房地產企業估值較低，利空因素逐步消化後，可以關注主業穩健同時具備轉型概念的龍頭房企。
國信證券認為，招商蛇口主業方面銷售顯著增長，積極通過土拍和並購的方式拓展土地儲備。且融資成本低，償債能力好。公司目前正積極探索嘗試，踐行“由資源型企業向經營型、服務型企業轉型”，明確“由傳統單一業務發展向創新綜合業務發輾轉型”的理念。多地頤養中心相繼開業，國際教育項目持續推進，海上世界文化藝術中心運營順利。
半年報顯示，萬科多元化發展順利。上半年，物業營收同比增長29.8%；截至報告期末，公司長租公寓已佈局30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業4萬間，開業6個月以上項目平均出租率約92%。商業開發運營方面，平臺共管理126個專案，總建築面積915萬平方米，自持項目已開業79個，包括53個購物中心。物流倉儲方面，倉儲服務業務進入全國32個主要城市，服務客戶60余家，累計獲得項目84個，總建築面積626萬平方米。其中，已建成運營專案41個，穩定運營項目平均出租率為95%。東興證券研報指出，公司未來業績確定性強，經營風格穩健且注重前瞻。多元業務發展順利，貢獻業績的同時，有望提升公司估值水準。淨負債率大幅低於行業平均，財務結構健康。
對於港上市的內地房企，美銀美林近期研究報告指出，經過調整後估值開始具備吸引力。
以價換量
據恒大研究院發佈的報告，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元。資料顯示，未來4年將是兌付高峰。2018年下半年到2021年為集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億元；2022年及以後總計僅0.9萬億元。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款未來4年集中到期；公司債2015年-2016年集中發行，從2018年下半年開始密集到期。
中原地產首席分析師張大偉表示，在調控持續加碼的背景下，預計房企的資金還會受到壓力。這種情況下，發債等管道可能繼續收緊，2018年將是房企近4年資金壓力最大的一年。
川財證券指出，在融資收緊的大環境下，房企到位資金高位回落，更多的房企通過加快周轉速度、推貨節奏，以兌現現金流，後續銷售資料有望保持穩定。
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