專家和業內人士稱，打破供需錯位需長期制度安排
自去年“9·30”迄今，房地產市場進入新一輪調控週期已滿十個月，從限購、限貸到限價、限售、限商，多地調控步入“五限”時代。《經濟參考報》記者瞭解到，目前各地調控措施以“限”為主，通過提高購房門檻、限定銷售價格等方式抑制市場成交，卻沒能從根本上釋放購房需求，同時新房供應又不足，導致供需錯位。面對日趨嚴厲的“限字令”，有的房企玩起了“雙合同”等花招規避政策，有的房企則按兵不動“豪賭”政策鬆綁。
“政府對樓市銷售價格進行干預，對於短期內遏制房價過快上漲起到一定的積極作用，但是也有一些負面作用。”多地建設部門負責人在接受採訪中表示，為了控制房價，對專案限價是權宜之計，呼籲樓市調控多出臺長效手段。
預期難降：“能買還是儘量買”
“當前調控政策出臺週期縮短、頻率加快，說明政策邊際效應明顯。”一位國有房企負責人說，企業不看好本輪調控持續性，認為政府後市仍會放鬆政策以穩定經濟增長。
在名為“投資環京”的微信群裡，有一批環京樓市投資者交流心得。“環雄安地區嚴厲限購，北京南部地區需要有當地戶籍或者社保門檻，投資難度增大。但在附近一些其他地區，外地戶籍還可以購買一套，能買還是儘量買。”群裡一名較為活躍的投資人說，不排除未來各地放鬆調控的可能性，一旦放鬆，市場就會回暖，房價暴漲的可能性就很大。
《經濟參考報》記者在採訪中發現，限購等調控政策雖然緩解房價過快上漲趨勢，但也增強了人們“物以稀為貴”的上漲預期。
廈門大學管理學教授戴亦一指出，作為政府一項基本的調控性政策措施，樓市限購這類措施能在一定程度上緩解房價過快上漲的局面，但是“治標不治本”。限購應被看作是一個臨時性的應對措施。
一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層幹部表示，限購本質是遏制需求，也向投資者釋放信號：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價格就還要漲。反向預期之下，樓市限購反而成了房價上漲的預警器。
需求旺盛：一旦鬆綁或引發風險
鏈家地產研究院院長楊現嶺表示，我國樓市調控多以短期、需求端為主，採取“限”字措施抑制需求，但實際需求還在，只是暫時被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發，會給後市帶來巨大風險。
在“越限越漲”預期驅動下，購房者購房需求更加強烈。今年3月底，在環京的涿州，一樓盤開盤推出2000餘套房源，卻排了一萬多個號。開盤時，購房者將售樓處擠得水泄不通。
在福州3月底開盤的魯能公館項目，兩三百套房源引來幾千人哄搶。一名地產業內人士說，當天現場有仲介把買房資格炒到2萬元，不找關係根本買不到房。
3月17日北京出臺“認房又認貸”政策，讓不少人購房時從首套房變為二套房，購房首付款大幅上漲，購房者頓時面臨巨大壓力，導致交易無法進行。北京市住建部門統計，這部分群體約有2萬人。
在京工作十年的李濤今年3月看中朝陽區一套住宅，總價320萬元，但在房屋核驗過程中，因北京樓市政策調整，購房首付從35%增至60%，增加81萬元。由於無法湊齊首付，李濤只能違約。“雖然在政府部門協調下，不用承擔違約責任，但房子總要買，以後怎麼辦？”他說。
戴亦一認為，由於投資管道狹窄，社會資本願意投資的領域有所減少，不少企業及居民選擇將大量資金投入相對安全的房地產市場，這種需求仍然存在。同時，居民對房價上漲預期的提升進一步促使更多資金進入樓市。
不僅購房者需求難以滿足，房企拿地需求同樣旺盛。南京市房管局副局長吳春華說，雖然採取系列調控政策，但房企拿地熱情不減，“出讓住宅用地都設定最高限價，但每次出讓都頂到最高價，只能搖號產生競得者”。
“拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死。”一位房企負責人坦言，現在一線城市土地供應有限，企業會不惜一切代價去搶地。
房價失真：房企花樣頻出應對限價令
《經濟參考報》記者調研瞭解到，此輪調控多地對新建住宅入市出臺了限價的硬性指標，不少開發企業對此作出各種有針對性的對策。
“現在不僅是限定銷售價格，政府還控制著網簽節奏，這樣做就是為了讓房價資料環比不漲。”多位房地產企業負責人表示，將延遲入市時間，等過段時間市場趨冷，政府就會放鬆管控，再熬幾個月賣個好價。
南京市河西地區是南京優質房地產專案較為集中的地區之一，《經濟參考報》記者探訪河西地區多個樓盤發現，該區房地產專案要麼無房可賣，要麼統一售價——每平方米45000元，此系政府對該區設定的統一指導價格。
北京住建部門對房地產專案銷售價格限定在每平方米8萬元，一些位置較好、原本市場價每平方米十幾萬元的房子，目前也只能賣到限定價以內。記者瞭解到，一些實力較強、能挺住的房地產開發企業調整行銷策略，改持觀望態度，按兵不動“豪賭”政策鬆綁的時刻。而一些挺不住的企業，就以指導價格入市了。
福州一個樓盤項目新榕金城灣的備案價是每平方米16000元，年初一直以23000元左右的價格銷售。被房管部門批評後，項目乾脆捂盤，囤積著一些房源不賣。
“我們一個項目，當年拿地樓面價每平方米就達到6萬元，算上金融、建安等成本，每平方米賣8萬元肯定賠錢。”一位國有房地產企業負責人說，如果堅持不賣，資金鏈就有斷裂風險，企業因此打算內部銷售，算是給企業員工福利。
福州一家地產公司的銷售負責人告訴記者，限價令下，一些開發商和房管部門玩起了數字遊戲。“比如一些高價樓盤明明已經賣出去了，但房管部門就是拖著不給網簽。等到一些價格低的低端項目要網簽時，將高低項目搭配網簽，整體上的網簽價格也不會過高。”
一些房地產企業還使用“雙合同”來規避限價。福州市房管部門7月最新通知的福州樓盤專案“美倫·學府雅居”越過每平方米1.7萬元左右的備案價，通過捆綁裝修的方式收取每平方米7000到8000元的裝修費用。
供需錯位：“目前調控的仍然是價格”
“目前樓市調控的仍然是價格。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，後續還需要從供求關係入手，進行房地產調控的供給側改革。
《經濟參考報》記者發現，一些熱點城市的“限價令”導致樓盤定價或備案價格儘量接近價格最高控制點。福建省漳州市環廈門，今年漳州市區上半年房價在每平方米1萬元以上，一些高端樓盤在1.5萬元左右，當地做出了限價2萬元的政策調控。在業內人士看來，如此有可能導致樓盤價格整體在限價令範圍內整體上調，這樣儘管控制了整體市場的成交最高價，但是由於中低端樓盤普遍提價，限價令變為“促漲令”，整體市場均價並不會因為限價令而降低，反而會促使樓市短期內量價反彈。
為了實現房價緩增長甚至不增長的調控目標，熱點城市嚴控新項目預售證審批，新增供應量持續偏緊，導致供應不足。克而瑞資料顯示，5月，監測的29個重點城市商品住宅新增供應量同環比分別繼續減少22%和13%，各線城市均有不同程度的回落，尤其是一線城市供應量驟降至歷史低位。具體而言，一線城市全線回落，廣州、深圳環比跌幅超60%，北京、上海環比跌幅在30%左右；二三線城市整體環比下降8%，同比下降16%。業內人士分析，限價令影響的新房供應不足，進一步加劇了樓市的供
需錯位，影響著購房者的看漲情緒。
限價令下還出現了一些監管亂象。多名地產公司負責人說，限價之下政府部門加大了自由裁量權，容易誘發腐敗。一名國有房企的銷售總監說，一些項目的售價漲幅是不是超過設定的紅線，最終是手握審批權的相關部門說了算。“我們公司在多個城市有一些高端項目，在被限價後，房價要麼回檔，要麼延遲入市。這個時候，經常有一些監管部門的人打電話拿房源，求打折，我們又不敢得罪。”
在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，地方房地產調控政策如果以應對短期內房地產市場運行中出現的問題為主，會缺少對政策與市場表現、政策與市場參與者行為之間相互作用機理的研究，也缺少政策間的統籌協調。“光用短期政策不能完全解決房地產市場平穩健康和可持續發展的問題，穩定房地產市場需要長期制度安排。”
最新評論