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葉檀:資金湧入一二線城市令人憂慮 泡沫越來越大

中国证券网
2016-05-19 10:01

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5月18日上午,周浦純住宅地塊結束拍賣,保利以54.5億元殺出重圍,可售住宅樓板價5.45萬元/平方米,這意味著保本售價將高達7.9萬元/平方米,刷新了上周泗涇6萬元/平方米保本價“地王”。參加競拍的開發商多達37家,創下上海最多開發商競拍紀錄。

5月16日,融創中國董事長孫宏斌直指當前國內部分城市土地市場過熱,已經出現較大風險,認為“現在南京和蘇州,包括北京,上海等城市的房價沒有泡沫,但是地價有泡沫”,“房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這麼快,已經把後面好多年的上漲空間消化掉了”。

不過,融創仍然以高價拿了上海松江泗涇的土地。5月11日,上海松江泗涇的兩塊“雙子星”宅地相繼拍出了近4萬元/平方米的樓板價,一舉打破了去年10月由同濟地產以20531元/平方米的樓板價所創造的松江區域宅地樓面單價“地王”紀錄。這意味著泗涇的商品房保本售價達到6萬元/平方米,泗涇的“地王”紀錄僅保持了一周。

事實上,一、二線城市的高地價有很多原因。

首先,實體經濟投資回報率下降較快。目前,大量資金聚集在一二線城市,搶奪未來經濟發展的資源。

地產評論人盧俊表示,不論現在土地貴不貴,上海未來將沒有土地可用。上海將建設用地鎖死在3226平方公里,截至2013年,已用3070平方公里,未來全部還剩不到156平方公里(含商辦、工業),上海土地的稀缺程度可想而知。

當前,還有一個值得深思的問題,就是實體經濟下行壓力仍大,使得整個社會的資金向安全墊最厚的城市集聚。

其次,在流動性充裕而實體經濟吸引力下滑的情況下,相比於股票等資產,房地產是最容易抵押與流通的資產,加上受到一定非理性情緒影響,再度使得部分地區的房地產進入瘋狂週期。

根據仲量聯行今年在上海發佈的報告,我國房地產投資市場國內資本顯著增長,2015年商業地產投資創紀錄,完成交易資產總值約1500億元人民幣,國內資本占比達到四分之三。得益於私募基金、私營企業、國有企業和保險公司等國內投資群體支援,國內投資過去8年複合增長率達到15.4%。預期未來幾年投資有望創紀錄。

如潮般的資金又湧入房地產。旭輝集團總裁林峰向新華社記者表示,以前開發商高度依賴銀行的開發貸款,如今融資工具更加多元化,甚至有很多機構主動找上門要求提供貸款,且貸款利率極低。去年旭輝首發的境內公司債利率不足5%,遠低於銀行貸款,“房企現在不缺錢,缺的是項目”。

為了減少高杠杆風險,最近監管層在P2P、票據等領域進行風險摸底和清理,對股市的高杠杆同樣警惕。相比其他資產,房地產造假相對更為困難,雖然投資風險大,但畢竟有某個地段的磚頭瓦塊和證書存在,房地產抵押給銀行也屬於真實的資產,這也是房地產一直是最重要的金融抵押品的根本原因。

最後,由於目前處於轉型期,為了給轉型騰出空間,不可能把股市、期市、樓市一棍子全都打死。相比而言,房地產騰挪空間大。通過各類城市的微調,抑制房價過快上漲的城市,提升其他漲勢較慢的城市,保持房地產市場的穩定略升,是最理想的選擇。但令人憂慮的是,市場資金密集湧入部分一、二線城市,並未跟著城市群總體佈局走。

經歷這一輪樓市上漲,人們也逐步看清了房地產在經濟發展中的特殊作用,也看清了一線城市群不可取代的地位。目前,部分地區的房地產在透支未來數年的上漲空間,泡沫越來越大。當下,很難說什麼時候會出問題,就像一個不斷膨脹的氣球,雖然很難說何時會破滅,只能說風險越來越大。當下,大家都在期待經濟轉型儘快完成,實體經濟快些好轉。
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