三箭齊發加速房地產業去庫存 兩主線掘金受益股

繼月初下調首付比例後，房地產市場近日再迎兩項新的刺激政策。2月17日，央行等多部門宣佈，自2月21日起，將職工住房公積金帳戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。2月19日，財政部等多部門再發通知，宣佈自2016年2月22日起下調房地產交易環節稅費。與先前政策對比來看，其變化主要為，一、對個人購買家庭惟一住房面積為140平方米以上的，契稅由原來3%減按1.5%的稅率徵收；二、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，契稅稅率由原來2%減按1%徵收；面積為90平方米以上的，契稅稅率由原來3%減按2%徵收。

對此，分析人士表示，政策刺激有利於擴大房地產市場有效需求，促進投資企穩回升。房地產板塊經過前期大幅下跌後，估值逐步趨於合理，在市場情緒回暖的背景下，地產板塊有望跟隨大盤迎來反彈行情。

從行業基本面來看，地產業寬鬆環境有望延續；央行2月16日發佈最新資料，1月份新增信貸與社會融資規模雙雙創出單月歷史新高。1月份我國人民幣貸款增加2.51萬億元，同比多增1.04萬億元；社會融資規模增量為3.42萬億元；而過去三年1月份信貸增加均值僅為1.3萬億元，社會融資增量均值僅為2.4萬億元，上述資料均大幅高於市場預期。寬鬆的貨幣信貸政策和近期連續地產去庫存政策均能更好地促進房地產需求的釋放。從資本市場來看，1月份新增信貸突增，使得A股流動性更為充裕；資本是逐利的，當資金大量流入A股後，自然會促使股指上漲。

對此，國金證券則表示，隨著國家地產業去庫存戰略加速推進，住房貸款資產證券化或提速：當前針對地產行業，降低購房貸款利率和降低首付款比例等直接刺激需求的政策依舊在延續，而與此同時行業供給側的改革也在逐步顯現。住房貸款資產證券化有利於信貸對購房需求的進一步支持，也能分散銀行體系應對房價波動的風險，後續或進一步推進國家住房銀行、經營性資產證券化等措施。

而對於房地產板塊投資時間視窗及投資策略，國金證券也表示，美國預期加息的延遲、市場節後的較強走勢和高層的表態均超出市場預期，此前預判的兩會行情或提前上演，因此調高行業評級至“增持”，建議積極跟隨參與。具體可關注以下兩條投資主線。一是國資國企改革：在經歷1月份大幅下跌之後，不少國企改革類個股又面臨較好的投資機會，較為看好深圳區域的深深房A、深振業A、沙河股份和央企控股的中航地產、南國置業等。二是轉型類個股：信貸寬鬆和國家去庫存的政策為中小體量的地產公司轉型提供了堅實的基礎，重資產的房地產公司一旦實現庫存的減少，將不再拿地而是佈局轉型，公司的估值提升才有基礎。而轉型的方向和企業類型，較為看好佈局醫療和互聯網金融類的民營企業，包括綠景控股、中珠控股、世聯行、皇庭國際等。