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住房租賃ABS升溫 券商未雨綢繆佈局REITs

中国证券网
2018-01-04 10:36

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中國證券報記者瞭解到,在一系列政策出臺的背景下,住房租賃市場資產證券化速度明顯加快,多家金融機構和地產商開始佈局相關業務。同時,一些券商對REITs“躍躍欲試”,已進行相關項目儲備。

產品供銷兩旺

2017年初,魔方公寓發行國內首單公寓行業資產證券化產品。據不完全統計,2017年全年共獲批7單相關產品,成功發行4單。特別是2017年10月以來,集中獲批或發行5單產品,業內人士表示,目前長租公寓類資產證券化產品基本處於供銷兩旺的狀態。

根據不同種類公寓的品牌和經營方式,目前住房租賃資產證券化業務主要包括以下幾類模式:租金收益權ABS、公寓型類REITs、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)和租賃消費分期類ABS。

其中,“魔方公寓信託受益權資產支持專項計畫”屬於典型的租金收益權ABS產品。公寓型類REITs,即以商業地產產權和租金收益權為底層資產,以商業地產為抵押,將未來租金形成的應收賬款注入資產池,“新派公寓權益型房托資產支持專項計畫”即為類REITs產品。CMBS是以商業地產為抵押形成的抵押貸款為底層資產的產品,招商蛇口近日發行的“招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計畫”即屬於該類產品。

某券商資管子公司人士告訴記者,對於長租公寓行業,融資方選擇資產證券化的方式取決於其商業模式和融資需求。若融資方自持物業,為租賃房屋的所有權人,則長租公寓企業可選擇以發行CMBS或類REITs的方式進行融資。就這兩種融資方式而言,CMBS的融資規模相對較低,一般為物業估值的六折左右;以發行類REITs進行融資,雖然融資規模可以更高,但企業也要面臨較繁重的資產重組成本,包括稅務問題。

另外,若融資方運營模式為轉租模式,則企業更多選擇以信託受益權為基礎資產發行ABS進行融資。若融資方運營模式為託管模式,且切入消費金融領域,那麼企業也可以消費貸款債權為基礎資產發行ABS進行融資。

識別控制潛在風險

渤海匯金董事總經理、資本市場部總經理李耀光認為,對於發行方來說,魔方、新派等創業屬性的專業公寓運營企業,難以通過發行債券、銀行貸款等方式融資,資產證券化可以發揮“回歸資產本源”屬性,體現差異于傳統債券的重要價值。在房地產市場從增量市場進入存量市場後,很多傳統房企需要盤活存量資產,保利地產、招商蛇口等傳統房企也嘗試通過資產證券化進行融資,不僅可以盤活存量資產、優化資本結構,還能緩釋傳統方式融資帶來的負債率與財務成本壓力。

上述資管人士表示,對於投資者而言,長租公寓資產證券化產品的還款來源為未來特定期間內的租金收入,現金流較穩定可期,且底層資產同質化強並十分分散,發生集中違約的概率較低。長租公寓以發行CMBS或類REITs進行融資時,目標物業可予以抵押,對投資者而言更有保障;在輕資產運營模式下,現階段可以發行ABS產品的長租公寓企業運營管理能力都很強,資產品質也較好,同時多數會考慮引入外部增信措施。所以整體而言,長租公寓資產證券化產品風險可控,性價比較高。

李耀光指出,資產證券化發展過程中,應當識別和控制潛在風險。住房租賃特別是長租公寓行業對管理和運營的要求非常高,未來幾年行業內必然會出現整合和分化,不排除一些企業會消失。

中山證券地產業務團隊高級董事孫劍生認為,長租公寓對於投資人的潛在風險主要在於未來經營的不穩定性,需要品牌開發商高效運營長租公寓,滿足REITs產品對於租金回報率的要求。

上述資管人士指出,在產品運行過程中,投資者需要特別關注租約波動風險、期限錯配等問題。對於融資方來說,一旦簽約的業主提前解除租約或租約到期後未能及時與承租人續約,都可能導致房屋空置率上升,在不同程度上影響專項計畫的現金流穩定性和充足性。

李耀光表示,可通過三方面有效措施盡可能防範或減少資產證券化可能帶來的風險:第一是充分資訊披露,使投資者及時瞭解資產證券化存續過程中基礎資產運營情況;第二是選擇優質物業資產和優質企業進行資產證券化,對於類REITs產品,須密切關注物業所在位置、合理市場價值、運營情況等,輕資產的租金資產證券化則應優先選擇市場領先、運營穩健、持續經營能力強、安全邊際高的運營主體;第三是在產品設計過程中引入必要的增信方式和風險防範措施,對於輕資產運營的資產證券化需要考慮引入高評級增信機構,聘請專業評估機構和評級機構對資產與證券進行跟蹤評估與評級,可以通過在產品設計中嵌入提前終止或者防範性條款,對產品進行提前處置,避免風險的發生。

未雨綢繆佈局REITs

在住房租賃資產證券化業務升溫的背景下,中信證券、渤海匯金、招商證券等公司已參與相關業務。多家券商投行人士透露,已未雨綢繆佈局REITs業務,並進行了相關項目的儲備。

李耀光表示,未來公司擬推動類REITs、CMBS和租金資產證券化等多種細分類型的長租公寓資產證券化,籌備專業團隊研究和佈局未來公募REITs業務,探索和參與長租公寓REITs市場。中山證券透露,公司一直關注ABS市場最新動向,在CMBS、類REITs等方向上都在積極探索。

對於公募REITs未來的發展,券商和房企人士認為,完善的法律與配套制度是其健康、規範發展的重要保障。目前REITs的審批監管原則、份額性質的法律定位及發行場所、交易結構及法律關係、治理結構、資訊披露規則等尚不明確,需要有關部門制定相關制度措施。

李耀光指出,在稅收方面解決相關環節潛在的雙重徵稅問題將有利於REITs更好發展。孫劍生認為,國內REITs缺乏“擴募機制”,一定程度上制約了其“服務實體經濟”效用的發揮,在當前制度框架下,“擴募機制”問題一定程度上可通過借鑒ABS現有儲架發行機制實現。
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