2016年12月底，中基協小範圍下發了對私募資產管理計畫備案規範第4號內部徵求意見，或限制證券期貨經營機構設立的資產管理計畫投資房地產類項目。據記者瞭解，“4號文”下發半月以來，私募房地產類的項目並未完全停止，仍有專案在排隊等候備案。
一家上海中型私募對記者表示：“行業對‘暫停備案’的理解是備案的排隊時間延長了，並不是完全停止。房地產項目在資產荒下作為風險收益比較合理的投資類別，仍會被私募機構當做長期產品線去用心經營。”
私募：業務照舊規模收縮
根據徵求意見稿的內容，證券期貨經營機構設立私募資管計畫，直接或間接用於房地產價格上漲過快的城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。但一些私募機構並沒有就此停下腳步，2017年年初，房地產融資項目照樣有條不紊地進行著。
上海一家中型私募在接受記者採訪時表示，對檔要看得更全面。“我們的理解是，‘4號文’只是拉長了備案的排隊期，並不是全部否定房地產專案的融資。目前我們就有一個500萬左右的房地產融資項目，正準備申請備案。”在採訪中，多家私募都表示出仍會擇機推出此類產品的想法，因為在他們看來，在持續了一年多的資產荒下，房地產仍為較為穩健的投資領域。此外，根據記者瞭解，現在這類私募非標產品仍可備案，最近一隻非標產品通過備案的時間是2016年12月26日。從具體投資方向看，私募基金非標投資標的多數為銀行理財或自營無法投資的標的，其中尤以房地產和地方政府融資為最主要的兩個領域。
但面對史上最嚴的“4號文”，私募戰線明顯收縮，此前動輒上千萬甚至上億的房地產融資規模，現在一些產品規模只有500萬元。“在‘4號文’徵求意見下發的新環境下，我們也做好了產品發行失敗的準備。”上述私募人士直言不諱地表示。
證大集團總裁助理兼私募投資總監談佳隆對記者表示：“傳統意義上，私募業務主要分股權資管和債權資管兩部分，其中債權業務通常也被稱為類固收業務。房地產資管是私募機構重要方向之一，占到類固定收益業務當中的相當比重。”分析人士指出，鑒於此，從培養完備的業務線出發，資管公司也不會輕易退出這一領域。
資管產品融資優勢明顯
對身處融資困境的房地產公司而言，國內融資管道進入速凍模式後，只能轉向海外尋求資金馳援。據協力廠商機構統計，2016年12月至今，包括融信、碧桂園、萬科、旭輝控股等均發行了美元債，大部分獲得超額認購。但從記者瞭解的情況來看，此舉多數是出於無奈。
資料顯示，國內信託AA評級房企融資平均成本在8%，私募房地產項目的融資成本也不會大幅高過這一水準，這已經接近甚至追平了房企海外美元債的票面利率。比如，花樣年近期正在增發一筆4億美元、2021年到期的美元債券，票息為7.375%。2016年年初，新城發展回購2億美元2018年到期的美元債票面利率為10.25%。
更令房企頭痛的是，在美元升值的背景下，國內企業發行美元債還要承受匯率的波動。根據美聯儲今年首份議息會議紀要，6月份很可能啟動加息。這樣一來房地產企業發美元債的成本就會進一步走高，選擇此時發行美元債，房企融資成本增加不可避免。
一位不願具名的私募機構人士指出：“一旦監管出現鬆動，對於房地產企業而言，融資需求仍是十分旺盛的，這部分成本高企的美元債需求有望加速回流。”這或許也是大多數機構在最嚴監管下仍願意“養產品線”的初衷。
一家上海中型私募對記者表示：“行業對‘暫停備案’的理解是備案的排隊時間延長了，並不是完全停止。房地產項目在資產荒下作為風險收益比較合理的投資類別，仍會被私募機構當做長期產品線去用心經營。”
私募：業務照舊規模收縮
根據徵求意見稿的內容，證券期貨經營機構設立私募資管計畫，直接或間接用於房地產價格上漲過快的城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。但一些私募機構並沒有就此停下腳步，2017年年初，房地產融資項目照樣有條不紊地進行著。
上海一家中型私募在接受記者採訪時表示，對檔要看得更全面。“我們的理解是，‘4號文’只是拉長了備案的排隊期，並不是全部否定房地產專案的融資。目前我們就有一個500萬左右的房地產融資項目，正準備申請備案。”在採訪中，多家私募都表示出仍會擇機推出此類產品的想法，因為在他們看來，在持續了一年多的資產荒下，房地產仍為較為穩健的投資領域。此外，根據記者瞭解，現在這類私募非標產品仍可備案，最近一隻非標產品通過備案的時間是2016年12月26日。從具體投資方向看，私募基金非標投資標的多數為銀行理財或自營無法投資的標的，其中尤以房地產和地方政府融資為最主要的兩個領域。
但面對史上最嚴的“4號文”，私募戰線明顯收縮，此前動輒上千萬甚至上億的房地產融資規模，現在一些產品規模只有500萬元。“在‘4號文’徵求意見下發的新環境下，我們也做好了產品發行失敗的準備。”上述私募人士直言不諱地表示。
證大集團總裁助理兼私募投資總監談佳隆對記者表示：“傳統意義上，私募業務主要分股權資管和債權資管兩部分，其中債權業務通常也被稱為類固收業務。房地產資管是私募機構重要方向之一，占到類固定收益業務當中的相當比重。”分析人士指出，鑒於此，從培養完備的業務線出發，資管公司也不會輕易退出這一領域。
資管產品融資優勢明顯
對身處融資困境的房地產公司而言，國內融資管道進入速凍模式後，只能轉向海外尋求資金馳援。據協力廠商機構統計，2016年12月至今，包括融信、碧桂園、萬科、旭輝控股等均發行了美元債，大部分獲得超額認購。但從記者瞭解的情況來看，此舉多數是出於無奈。
資料顯示，國內信託AA評級房企融資平均成本在8%，私募房地產項目的融資成本也不會大幅高過這一水準，這已經接近甚至追平了房企海外美元債的票面利率。比如，花樣年近期正在增發一筆4億美元、2021年到期的美元債券，票息為7.375%。2016年年初，新城發展回購2億美元2018年到期的美元債票面利率為10.25%。
更令房企頭痛的是，在美元升值的背景下，國內企業發行美元債還要承受匯率的波動。根據美聯儲今年首份議息會議紀要，6月份很可能啟動加息。這樣一來房地產企業發美元債的成本就會進一步走高，選擇此時發行美元債，房企融資成本增加不可避免。
一位不願具名的私募機構人士指出：“一旦監管出現鬆動，對於房地產企業而言，融資需求仍是十分旺盛的，這部分成本高企的美元債需求有望加速回流。”這或許也是大多數機構在最嚴監管下仍願意“養產品線”的初衷。
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