去庫存將成樓市主旋律

當下，樓市正面臨痛苦的去庫存階段，高層近日兩次提到房地產去庫存。業內人士指出，這意味著去庫存仍將是未來房地產市場的重點，未來政府層面有望繼續出臺具體措施，而各地方尤其是目前庫存高企的三、四線城市，去庫存措施也會相繼出臺。

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平11月10日上午主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。習近平指出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。國務院總理李克強11月11日主持召開國務院常務會議，會議提出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。 高層近日接連提到房地產市場，引發市場關注。

根據國家統計局11月11日公佈的資料，2015年1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。 2013年，全國房地產開發投資基本保持20%左右的上漲速度，而今年1-10月增速降至2.0%，創歷史新低。亞豪機構市場總監郭毅認為，如果再不採取措施，房地產開發投資很可能將出現負增長。房地產開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經濟增長蒙上了一層陰影。

根據國家統計局公佈的資料，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。 在中原地產監測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化週期來看，三成城市超過一年，另有三成城市消化週期為半年。    

中原地產首席分析師張大偉指出，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關係到啟動需求，又關係到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。 目前市場的高庫存現狀和企業的資金壓力導致全國土地投資不振、商品房開工不足，房地產開發投資告別高速增長時期，投資增速持續回落，投資占比近五成的三四線城市表現尤為突出。

中國指數研究院認為，在投資增速下行的背景下，應加大去庫存、改善房企投融資環境、多方位合理刺激企業投資。推進住房保障貨幣化，推進房地產稅費改革，逐步解決三、四線城市落戶和配套福利措施，助推行業平穩發展。而融資環境改善和稅費改革推進並不能夠改變行業競爭格局的演變趨勢，未來房企數量趨勢性減少，房企生存模式更趨規模性和專業性。 寬鬆政策環境有望延續 中國指數研究院認為，房地產政策方面，將有更多政策刺激住房消費，鼓勵開發投資，促進樓市穩定，同時中央也將進一步推進長效機制完善。張大偉分析認為，房地產市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視，因此住房消費受到政策的全面鼓勵。

2015年前10月，房地產市場政策環境在去年逐步寬鬆的基礎上進一步加碼，摒棄了"調控"、"抑制"等持續多年取向，而是以"穩定"、"支持"、"促進"為核心導向。這一方面是由於宏觀經濟運行承壓，另一方面則是房地產市場本身正面臨痛苦的去庫存階段。 去庫存將成樓市主旋律 隨著財稅、信貸、公積金等相關政策的陸續出臺，房地產市場銷售情況逐步好轉，量價齊升局面再現。房地產市場的運行也與貨幣環境的變化息息相關。繼去年末開啟降息週期之後，2015年又經歷了5次降息、數次降准，調整力度堪比2008年。流動性進一步釋放將助推樓市的持續穩步回升。10月24日，央行再次"雙降"，年末樓市翹尾添動力。當前宏觀經濟下行壓力仍存，未來央行雙降仍有空間，將會進一步利好樓市供需兩端。

10月召開的五中全會提出全面放開二孩政策，也將使住房需求產生結構性變化。中國指數研究院認為，短期來看，在年度銷售目標和現金回款壓力下，房企將採取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續緩解，一線及部分熱點二線城市房價將延續溫和上漲趨勢；而部分三四線城市仍以去化為主，房價將保持平穩。 去庫存將持續推進 華泰證券根據1998年房改以來的已開工未銷售資料測算，全國隱含住宅庫存為29億平方米，按照目前去化速度隱含去化週期為2.7年，遠超8-16個月的正常區間。如果按照通常市場上統計的已拿證未銷售庫存，當前週期為11個月，對比可以看出，存在大量已開工未拿證項目，按照比例計算約為19億平方米。由於均為早年拿地，在經歷樓市牛市，這些項目從是否賺錢的角度來說均很賺錢，但是問題出在去化上，也即開發後無法售出，考慮到已開工地塊大多通過四大資產管理公司、房地產信託、房地產私募基金等金融機構做抵押融資，可能會出現較多隱形壞賬，具備品牌溢出效應的公司未來可通過與相關金融機構合作的形式來進行處理。 按照國土部要求，人均城市建設用地目標嚴格控制在100平方米以內。

華泰證券指出，目前全國城鎮建成區面積為4.4萬平方公里，按照要求容納4.4億城鎮人口，相比於當前超過7億的城鎮人口，目前的城市規模本質上並不大。下一步工作是將已經在城鎮的常住人口市民化，本質上戶籍是制約人口流動的枷鎖，不利於當前經濟的發展，但是在流動之前先有基本的生活保障，因為目前戶籍基本等同於享受當地公共服務的權利。 張大偉認為，2015年"兩會"政府工作報告已經明確將"穩定住房消費"列為加快培育的六大消費增長點之一。同時，在房地產開發投資增速持續走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造，並提出實施三年行動計畫。即在2015年至2017年三年內將改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶。而過去兩年已實現改造各類棚戶區820萬套、農村危房532萬戶，可見此次三年計畫的改造規模空前。加大棚改力度無疑將在一定程度對沖房地產投資下滑對上下游產業以及宏觀經濟帶來的負面影響。 截至10月底，全國城鎮保障性安居工程已開工747萬套，基本建成688萬套，均超額完成年度目標任務，完成投資1.28萬億元。其中，棚改開工575萬套，占年度目標任務的99%。不難看出，政府在保障房方面的投入力度比較大，未來政府在保障房方面的投入有望繼續加大。業內人士指出，推進保障房建設可與化解房地產庫存結合起來。對於那些符合保障房條件的中小戶型庫存商品房，政府可採取大單團購的方式，集合符合經濟適用房、自住型商品房購買條件的民眾，從開發商那裡購買商品房，直接用於經濟適用房及自住型商品房。