王石缺席業績會 萬科半年報痛陳股權爭奪負面影響

　　歷時一年多，萬科A的股權爭奪已然陷入僵持膠著境地，多幕劇中新角色開台搭戲，初期萬寶之爭已演化成寶能系、華潤、安邦、萬科管理層、恒大五家之爭。

　　萬科在半年報裡面大打悲情牌。基金君給你梳理一下。
 

　　1、王石鬱亮很忙，缺席萬科中期業績會
 

　　很罕見。從萬科過去多年的歷史來看，作為董事長的王石已經多次不參加業績會，但郁亮擔任總裁後，幾乎沒有缺席過公司業績推介會。這一次非常罕見。
 

　　萬科集團中期業績發佈會將於8月22日(週一)在大梅沙萬科中心舉行，出席此次發佈會的管理層有：萬科董事、執行副總裁王文金，執行副總裁張旭，執行副總裁孫嘉，董事會秘書朱旭。
 

　　據21世紀經濟報導。知情人士透露，因為高杠杆舉牌涉及險資萬能險及資管計畫炒股問題，寶能面臨諸多壓力，其已經在尋求和恒大、萬科管理層接觸，對寶能系實際控制人姚振華來說，首要的是資金和財產安全；許家印則想要得更多，財務投資和並表控制萬科都想要；但對王石和鬱亮這些管理層來說，無論誰是股東，他們都希望萬科原有文化和架構被充分尊重，管理團隊享有最大的自主權，以及對萬科這家公司的經營管理權。
 

　　8月16日，華潤置地發佈公告稱，公司將於8月26日上午十時在華潤總部舉行董事會會議，王石將親自參加此次華潤置地董事會。目前不清楚王石是否會借此機會再次拜會華潤集團董事長傅育甯。
 

　　2、31個合作項目被股權問題拖累
 

　　“2016年上半年，是萬科 32年發展史中極為特殊的半年。”在萬科半年報中，董事會報告第一段便是開門見山地表示，“始於2015年7月的股權事件延續至今，尚未妥善解決。”
 

　　上半年，萬科發行股份購買資產預案尚未達成共識，部分股東一度提議罷免全體董事、非職工代表監事，國際國內評級機構表示公司現有信用評級及展望將面臨調整壓力。萬科董事會報告提到，6月底以來，公司合作夥伴、客戶、員工、其他中小股東對公司前景之疑惑和擔憂進一步加劇，公司的正常運營也因此受到影響。
 

　　“鑒於土地招拍掛溢價率持續上漲，公司近年來約7成專案通過合作方式獲取。但6月底以來，已經有部分合作方因為擔心公司品牌、管理、融資優勢不能持續，提出改變合作條件甚至解約，潛在專案拓展面臨更大的不確定性。截至目前，公司已有31個合作項目因股權問題而被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。”朱旭表示。
 

　　3、合作夥伴和客戶信心受損。
 

　　國際評級機構標準普爾、穆迪表示，如果股東的罷免提議實現，萬科現有的信用評級以及展望將面臨調整壓力。連續給予公司 AAA 信用級別的中誠信證券評估有限公司也已關注到公司股權變化及重大資產重組事項或將對公司經營計畫及管理方式產生影響，並在 2016 年度跟蹤評級報告中提起相應關注。 部分上游合作夥伴提出縮短付款週期， 部分銀行提高信貸條件，壓縮授信額度。客戶擔心股權事件會直接影響萬科產品和服務品質之持續性，表現出遲疑和觀望，高端項目、商辦及整售項目受影響更為明顯。
 

　　4、公司業務拓展受到影響。
 

　　萬科物業之 5 個洽談合作項目因股權問題暫緩、變更或考慮終止合作； 1 家物流地產的合作方要求調整合作條款；多家境外基金和銀行暫緩了項目合作與貸款。
 

　　5、團隊穩定性受到衝擊。
 

　　罷免全體董事、非職工代表監事的提案對團隊士氣產生明顯影響。員工普遍對未來感到迷茫，對公司之發展前景感到憂慮，獵頭集中針對公司員工挖角的情況嚴重，公司 6、 7 月份離職率呈明顯提高趨勢。 儘管在事業合夥人持股機制和跟投機制的支撐下，公司尚未出現大規模離職， 但公司前景、文化和機制等優勢已經因為股權之爭產生不確定性， 導致引進優秀人才的難度加大。
 

　　業績亮點
 

　　有業內人士稱，股權之爭對於萬科業績表現的影響，將會在未來1-2年內顯現。
 

　　1、銷售創歷史新高
 

　　經營業績方面，2016年上半年，萬科堅持積極銷售的策略，持續探索多元化銷售模式，銷售面積和銷售金額雙雙實現強勢增長：銷售面積達1409.0平方米，同比增長55.8%，銷售金額為1900.8億元，同比增長69.9%，表現亮眼。
 

　　今年上半年，萬科銷售金額歷時僅118天即突破1000億大關，比去年同期足足縮短了59天，達到歷史最短水準，在全國商品房市場的佔有率進一步上升至3.9%。結算面積與收入呈大幅增長態勢。結算面積為654.6萬平方米，同比增長43.6%，實現結算收入724.8億元，同比增長49.7%。
 

　　上半年，萬科實現營業收入748.0億元，同比增長48.8%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤53.5億元，同比增長10.4%。利潤增長慢於收入增長的主要原因，是當期結算的相當一部分項目為2014年房地產市場調整期內售出的項目。
 

　　由於銷售規模遠高於結算規模，萬科已售未結資源進一步增長。截至今年6月底，萬科合併報表範圍內有2404.6萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2977.1億元，較上年末分別增長30.6%和38.4%。
 

　　與此同時，萬科銷售和管理費用呈下降態勢。銷售費用占銷售金額的比例為1.08%，較2015年同期下降0.33個百分點；管理費用占銷售金額的比例為1.15%，較2015年同期下降0.14個百分點。
 

　　2、沒有一個麵粉貴過麵包的地王項目
 

　　拿地方面，萬科上半年新購入土地價平量足。上半年，萬科獲取新專案70個，總建築面積1260.1萬平方米，權益規劃建築面積848.8萬平方米，權益地價總額約465.8億元，新增項目均價為5488元/平方米。
 

　　朱旭表示：“上半年以來，熱點城市的土地競爭趨於白熱化，地價大幅上升，地價貴過周邊房價的‘地王’頻出。但是，在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬科沒有拿下一個高風險項目，也沒有一個麵粉貴過麵包的地王項目。
”

　　截至今年6月末，按萬科權益計算的規劃建築面積合計3582.0萬平方米，保持在滿足未來兩年以上的開發水準。此外，萬科還參與了一批舊城改造專案，按當前規劃條件，此類專案中萬科權益建築面積在報告期末合計約294.4萬平方米。
 

　　上半年，萬科實現新開工面積1665.6萬平米，較2015年同期增長64.6%，占全年開工計畫的75.7%，而在2015年同期這一數據則為60.2%；實現竣工面積702.5萬平米，較2015年同期增長35.8%，占全年竣工計畫的34.0%。
 

　　在新業務方面，繼2015年實現物流地產“從0到1”的突破以後，今年上半年，萬科物流地產業務新獲取專案9個，按萬科權益計算的規劃建築面積約37.4萬平方米。
 

　　萬科股權之爭越發戲劇化了
 

　　萬科股權之爭正處於內部博弈階段，對外則表現得出奇靜默，這讓坊間的流言四起。
 

　　8月19日，一條“保監會項俊波要求許家印買下萬科51%股份，接盤寶能安邦”的消息被多個網站轉載，讓平靜的週末一時間炸開了鍋。
 

　　報導稱，保監會主席項俊波親自出馬，會同保監會廣東監管局找到許家印，要求恒大不計成本地買入萬科股票。其最終目標是，恒大買下51%的萬科股票，從而控制萬科。對保監會而言，它無法承受寶能爆倉的風險，在寶能已經公開的9個資管計畫中，2個曾接近爆倉，不得不繳納了數量不菲的保證金。在監管部門看來，這不只是一個企業的倒掉，更意味著數以千萬計保戶的索賠，整個保險行業或將面臨擠兌風險，所以保監會不得不出手。
 

　　不過，這一報導迫使保監會迅速出面闢謠。保監會在官方網站發表聲明表示，上述“報導內容純屬謠言，中國保監會對這種不負責任的行為表示強烈譴責，正在聯繫並要求有關單位作出道歉聲明，並保留追究有關單位和人員法律責任的權利。”
 

　　在保監會發出聲明否認“要求恒大買萬科股份”之後，恒大集團也在官網發出聲明，措辭與保監會幾乎一致。
 

　　8月4日流出恒大購入萬科的消息，兩周以來，恒大持有的萬科股份已經從4日的4.68%增至6.82%。期間萬科股價多次拉升，本週二甚至達成史上首次三連板，創下複權以來最高股價。
 

　　萬科前天在深圳市大梅沙總部召開董事會會議，恒大和第一大股東寶能均未列席萬科董事會會議。
 

　　就在萬科召開董事會的前一天，市場上傳出香港兩家金融機構買入萬科H股的消息。買入萬科H股的，是恒大集團董事長許家印的牌桌好友，新世界集團鄭裕彤家族、中渝置業董事會主席張松橋。
 

　　香港鄭氏家族和張松橋介入萬科牌局，是否與許家印達成了某種默契，目前還未可知，幾家公司暫時也未做出官方說明。但目前恒大增持萬科A的態勢，仍在繼續。而恒大是否會向第二大股東發起衝擊，目前也是個未知數。
 

　　據瞭解，萬科目前的董事會任期至明年三月結束。對於目前的入局者來說，想要提出自己中意的董事候選人名單，都要等到明年三月。萬科將是誰的，時間將給出答案。
 

　　最近市場上每一輪萬科的股價拉升，其中都少不了傳言，從謠言四起，到層層闢謠，似乎都是前後一致的套路，其實目的往往有且只有一個，攪動市場，然後混水摸魚。