實際控制人雖仍為北京市國資委，但控股股東將易主為京糧集團。隨著一紙股份轉讓協定的簽署，*ST珠江重大資產重組或許也將啟動。
根據此前公告，萬發房地產與京糧集團簽署《股權轉讓協定》，擬以9.33元/股、合計總價10.49億元，將其持有的1.12億股股份(占公司總股本的26.36%)轉讓給後者。該項協議轉讓已獲得北京市國資委的批復同意。
昨日，*ST珠江披露了《關於詳式權益變動報告書的更正公告》，該公告提及不僅簽署了股份轉讓的《框架協定》。更重要的是，協議約定了*ST 珠江相關重大資產重組方案，該方案將包括重大資產置換、發行股份購買資產及配套融資等內容。
不過，此次股份轉讓事項須經國務院國有資產監督管理委員會審核批准後方可組織實施，能否獲得批准尚存在不確定性。
值得一提的是，據*ST珠江公告披露，2012年以來，公司向銀行外的機構和個人進行了大量借款，其中向個人借款融資的利率成本曾一度高達48%，致使公司今年償債壓力仍巨大，不得不出售酒店等資產償還機構和個人借債。
個人借款利率曾高達48%
日前，深交所曾針對*ST珠江可持續經營能力、財務狀況等多項問題提出疑問。其中有一條要求*ST珠江對“向銀行以外的個人或機構借款的基本情況”進行說明。
而在*ST珠江的回復公告中，《證券日報》記者發現，自2012年以來，*ST珠江向其大股東萬發房地產、信託公司、貸款公司以及數十個個人借款，借款合計9.7億元以上(包括部分已償還的借款).
值得注意的是，在上述數十筆借款當中，年利率從5%-48%不等，其中多數都超過13%。據本報記者發現，有多筆借款的年利率高達48%，借款額度為350萬元、500萬元不等。從時間上來看，有的發生在2012年9月份，借款期限是15個月，有的發生在2015年6月份，2015年底已還清。此外，年利率高達36%的借款亦有多筆。
*ST珠江稱，截至2015年底，從現金流的情況來看，由於美林青城專案三期部分房產於報告期內開始預售，現金流較上年較大幅度增加。但由於該專案前期從私募基金和銀行融資，預售所得現金流已大部分用於償還貸款。近年來由於無法從銀行獲得低成本的經營資金，公司從信託機構和小額貸款公司融資，持續支付了較高成本的財務費用。而報告期內多筆貸款逾期未能償還，通過協商已獲得展期，預計2016年公司償債壓力比較大。
“前幾年房地產行業低迷時，房企貸款較難，一般資金成本為10%左右，但也有小型房企向民間借高利貸的現象存在，尤其是項目主要佈局在三、四線城市的開發商，很難向銀行借到低成本的資金，樓盤銷售又困難，為了維持運營，有的房企甚至因借高利貸而瀕臨破產。” 易居研究院總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，在這種情況下，變賣資產，償還借款是保住公司的重要手段。
變賣資產償還債務
事實上，*ST珠江也正在處置資產，償還公司債務。
由公司公告可知，*ST珠江已經償還了一部分向銀行外的機構和個人的貸款，但2016年仍有多筆貸款需償還。僅在2016年上半年到期的債務中，就有10筆借款需處理，其中最大一筆是於2016年4月28日到期的向重慶國際信託有限公司借貸的1.97億元債務。
對此，*ST珠江表示，通過轉讓子公司三亞萬嘉酒店公司100%股權獲得資金來償還重慶信託的債務；此外，國泰元鑫的債務已由美林青城項目三期的房產預售資金獲得償還。據此，*ST珠江認為，2016年公司具有償債能力。
而據北京產權交易所消息，* ST珠江擬轉讓所持三亞萬嘉酒店管理有限公司100%股權及債權，掛牌價為3.67億元。據悉，該項目是公司投資2億多元興建的五星標準酒店，運營超過7年，擁有188間客房及3棟別墅。
公司稱，酒店的客房設施老化，人工成本和物價上漲、能源費用上漲，直接導致酒店運營成本的增加。自2014年起酒店經營收入明顯下滑，毛利率降幅較大。2015年經營收入繼續減少，酒店經營短時間內面臨較大的困難。同時折舊導致自開業以來持續虧損，公司已決定公開掛牌轉讓酒店股權，以期回籠資金解決公司債務，減少合併報表層面的虧損。
此外，*ST珠江稱，繼續尋求有效的資產處置方式，對於長期虧損的企業和前期投資專案進行業務調整或轉讓，一方面可獲得資金以清償債務，減少財務費用；另一方面因前期計提的資產減值準備可在資產處置完成後在公司合併報表層面沖回從而增加淨利潤和淨資產。目前相關的資產處置方案已上報審批機關，等批准後可實施。
大股東將易主
值得注意的是，由於*ST珠江經營的旅遊酒店業不景氣，主業地產開發專案存貨較多，且其專案為借款融資開發，導致預售款都用來還帳，公司的淨利潤連續為負。據*ST珠江財報顯示，公司2014年和2015年淨利潤已經連續兩年為負，扣除非經常性損益的淨利潤連續三年為負。
而為了上市平臺公司的運營，*ST珠江的大股東萬發房地產曾多年為其輸血，卻連利息尚未收回。
據*ST珠江近期披露，大股東北京萬發房地產開發有限責任公司和實際控制人北京市新興房地產開發總公司自2004年起至2009年持續給公司和子公司提供經營所需資金，表中借款總額是歷年多筆小額借款累積合計數，其中大股東萬發公司共計提供了18筆借款，歷年累積借款餘額 1.56億元；實際控制人新興公司共計提供了61 筆借款，歷年累積借款餘額7852萬元，借款利率均按銀行同期利率並隨人民銀行利率調整而調整，因公司經營資金多年來比較困難，上述借款本金從未歸還，截至2015年年報報告期內，公司尚未向大股東和實際控制人支付過歷年利息。
然而，大股東曾經的輸血支持、向銀行外機構和個人的高息借款、轉讓資產等舉措仍難以改變*ST珠江的運營頹勢。7月15日，*ST珠江披露2016年上半年業績預告稱，預計上半年實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-3700萬元至-4700萬元。
業績連續虧損的背後，*ST珠江於今年5月份開始籌畫重大資產重組計畫，而伴隨該計畫的實施，京糧集團開始介入，以協議受讓大股東萬發房地產全部股權的方式控股*ST珠江，並將啟動重組計畫。
不過，從*ST珠江對深交所問詢函的回復來看，《證券日報》記者注意到，*ST珠江稱，繼續加強房地產主營業務的經營。其表示，通過多種融資方式對原儲備項目進行投資開發，為公司經營尋找新的經濟增長點。公司目前的房地產項目儲備包括石家莊落淩新民居專案，三亞管樁房地產項目、南田養老地產項目等，按照公司發展戰略，未來將尋找適當的機會進行投資開發。
由此可見，在公司未來戰略發展方向方面，仍是以地產為主業，並未顯現出京糧集團向其主營業務伸展的跡象。
根據此前公告，萬發房地產與京糧集團簽署《股權轉讓協定》，擬以9.33元/股、合計總價10.49億元，將其持有的1.12億股股份(占公司總股本的26.36%)轉讓給後者。該項協議轉讓已獲得北京市國資委的批復同意。
昨日，*ST珠江披露了《關於詳式權益變動報告書的更正公告》，該公告提及不僅簽署了股份轉讓的《框架協定》。更重要的是，協議約定了*ST 珠江相關重大資產重組方案，該方案將包括重大資產置換、發行股份購買資產及配套融資等內容。
不過，此次股份轉讓事項須經國務院國有資產監督管理委員會審核批准後方可組織實施，能否獲得批准尚存在不確定性。
值得一提的是，據*ST珠江公告披露，2012年以來，公司向銀行外的機構和個人進行了大量借款，其中向個人借款融資的利率成本曾一度高達48%，致使公司今年償債壓力仍巨大，不得不出售酒店等資產償還機構和個人借債。
個人借款利率曾高達48%
日前，深交所曾針對*ST珠江可持續經營能力、財務狀況等多項問題提出疑問。其中有一條要求*ST珠江對“向銀行以外的個人或機構借款的基本情況”進行說明。
而在*ST珠江的回復公告中，《證券日報》記者發現，自2012年以來，*ST珠江向其大股東萬發房地產、信託公司、貸款公司以及數十個個人借款，借款合計9.7億元以上(包括部分已償還的借款).
值得注意的是，在上述數十筆借款當中，年利率從5%-48%不等，其中多數都超過13%。據本報記者發現，有多筆借款的年利率高達48%，借款額度為350萬元、500萬元不等。從時間上來看，有的發生在2012年9月份，借款期限是15個月，有的發生在2015年6月份，2015年底已還清。此外，年利率高達36%的借款亦有多筆。
*ST珠江稱，截至2015年底，從現金流的情況來看，由於美林青城專案三期部分房產於報告期內開始預售，現金流較上年較大幅度增加。但由於該專案前期從私募基金和銀行融資，預售所得現金流已大部分用於償還貸款。近年來由於無法從銀行獲得低成本的經營資金，公司從信託機構和小額貸款公司融資，持續支付了較高成本的財務費用。而報告期內多筆貸款逾期未能償還，通過協商已獲得展期，預計2016年公司償債壓力比較大。
“前幾年房地產行業低迷時，房企貸款較難，一般資金成本為10%左右，但也有小型房企向民間借高利貸的現象存在，尤其是項目主要佈局在三、四線城市的開發商，很難向銀行借到低成本的資金，樓盤銷售又困難，為了維持運營，有的房企甚至因借高利貸而瀕臨破產。” 易居研究院總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，在這種情況下，變賣資產，償還借款是保住公司的重要手段。
變賣資產償還債務
事實上，*ST珠江也正在處置資產，償還公司債務。
由公司公告可知，*ST珠江已經償還了一部分向銀行外的機構和個人的貸款，但2016年仍有多筆貸款需償還。僅在2016年上半年到期的債務中，就有10筆借款需處理，其中最大一筆是於2016年4月28日到期的向重慶國際信託有限公司借貸的1.97億元債務。
對此，*ST珠江表示，通過轉讓子公司三亞萬嘉酒店公司100%股權獲得資金來償還重慶信託的債務；此外，國泰元鑫的債務已由美林青城項目三期的房產預售資金獲得償還。據此，*ST珠江認為，2016年公司具有償債能力。
而據北京產權交易所消息，* ST珠江擬轉讓所持三亞萬嘉酒店管理有限公司100%股權及債權，掛牌價為3.67億元。據悉，該項目是公司投資2億多元興建的五星標準酒店，運營超過7年，擁有188間客房及3棟別墅。
公司稱，酒店的客房設施老化，人工成本和物價上漲、能源費用上漲，直接導致酒店運營成本的增加。自2014年起酒店經營收入明顯下滑，毛利率降幅較大。2015年經營收入繼續減少，酒店經營短時間內面臨較大的困難。同時折舊導致自開業以來持續虧損，公司已決定公開掛牌轉讓酒店股權，以期回籠資金解決公司債務，減少合併報表層面的虧損。
此外，*ST珠江稱，繼續尋求有效的資產處置方式，對於長期虧損的企業和前期投資專案進行業務調整或轉讓，一方面可獲得資金以清償債務，減少財務費用；另一方面因前期計提的資產減值準備可在資產處置完成後在公司合併報表層面沖回從而增加淨利潤和淨資產。目前相關的資產處置方案已上報審批機關，等批准後可實施。
大股東將易主
值得注意的是，由於*ST珠江經營的旅遊酒店業不景氣，主業地產開發專案存貨較多，且其專案為借款融資開發，導致預售款都用來還帳，公司的淨利潤連續為負。據*ST珠江財報顯示，公司2014年和2015年淨利潤已經連續兩年為負，扣除非經常性損益的淨利潤連續三年為負。
而為了上市平臺公司的運營，*ST珠江的大股東萬發房地產曾多年為其輸血，卻連利息尚未收回。
據*ST珠江近期披露，大股東北京萬發房地產開發有限責任公司和實際控制人北京市新興房地產開發總公司自2004年起至2009年持續給公司和子公司提供經營所需資金，表中借款總額是歷年多筆小額借款累積合計數，其中大股東萬發公司共計提供了18筆借款，歷年累積借款餘額 1.56億元；實際控制人新興公司共計提供了61 筆借款，歷年累積借款餘額7852萬元，借款利率均按銀行同期利率並隨人民銀行利率調整而調整，因公司經營資金多年來比較困難，上述借款本金從未歸還，截至2015年年報報告期內，公司尚未向大股東和實際控制人支付過歷年利息。
然而，大股東曾經的輸血支持、向銀行外機構和個人的高息借款、轉讓資產等舉措仍難以改變*ST珠江的運營頹勢。7月15日，*ST珠江披露2016年上半年業績預告稱，預計上半年實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-3700萬元至-4700萬元。
業績連續虧損的背後，*ST珠江於今年5月份開始籌畫重大資產重組計畫，而伴隨該計畫的實施，京糧集團開始介入，以協議受讓大股東萬發房地產全部股權的方式控股*ST珠江，並將啟動重組計畫。
不過，從*ST珠江對深交所問詢函的回復來看，《證券日報》記者注意到，*ST珠江稱，繼續加強房地產主營業務的經營。其表示，通過多種融資方式對原儲備項目進行投資開發，為公司經營尋找新的經濟增長點。公司目前的房地產項目儲備包括石家莊落淩新民居專案，三亞管樁房地產項目、南田養老地產項目等，按照公司發展戰略，未來將尋找適當的機會進行投資開發。
由此可見，在公司未來戰略發展方向方面，仍是以地產為主業，並未顯現出京糧集團向其主營業務伸展的跡象。
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