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招商系地產重組:將成A股第一大房企

中国证券网
2015-09-22 10:24

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隨著招商地產(000024,SZ)的重組方案浮出水面,A股將出現又一家巨無霸上市房企。

近日公佈的重組方案顯示,新的招商局蛇口將定位為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”,房地產開發不再成核心業務,取而代之的是園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務。

在本次交易完成後,招商局蛇口總股本規模將達到80.37億股,按照23.6元/股的發行價計算,總市值為1897億元,將超過萬科與綠地,成為A股第一大房企。

東方證券房地產行業首席分析師竺勁向《每日經濟新聞》記者表示,招商局蛇口此次注入的土地資源較為優質,新的郵輪產業和自貿商城建設等業務是新亮點,加上員工持股計畫的完成,有利於激發招商地產的活力。但由於注入專案的開發週期較長,最快需要到2017年才能體現利潤。

借力重組加快轉型

在重組合並完成後,招商局蛇口將在原招商地產的基礎上,增加150億元的配套融資,以及原招商局蛇口的土地儲備、房產專案等優質資源。

截至2015年上半年,招商局蛇口擁有的土地使用權共510.55萬平方米,近90%分佈在蛇口片區和前海片區,這意味著無論是規模還是實力,新的上市平臺招商局蛇口將較原上市平臺招商地產明顯增強。

在房地產轉型的浪潮下,重組後的招商局蛇口也一改以往以“房地產開發和經營”為主業的定位,轉型為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”。

招商局蛇口的主營業務包括“園區開發與運營業務、社區開發與運營業務、郵輪產業建設與運營業務”,公司業務在房地產上下游均有延伸,涵蓋了區域綜合開發平臺、商住二級開發及城市升級平臺、資產管理運營及服務的全產業鏈。

與之相對,房地產開發被涵蓋在“社區開發與運營業務”中,而且強調的是招商地產原本並不突出的社區和物業管理概念。

此外,招商局蛇口還將拓展“健康地產開發”、“健康產業管理運營”和“智慧社區服務平臺”,產品佈局則將重點聚焦“精品住宅開發與社區運營、健康地產、海外置業等領域”。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示,對招商局蛇口來說,產業園區開發等業務回報週期雖長,但長期來看更具成長性,將成為新的盈利增長點,“作為蛇口自貿區的‘大地主’,招商局蛇口的優勢不言而喻,發展的想像空間更大。”

盈利能力將快速提升

對於盈利能力的短期下滑,重組方案表示,由於招商局蛇口非上市的主要資產為蛇口、前海及太子灣的土地資源,盈利還有待開發後釋放,而釋放需要一定開發週期才能完成。在重組合並後,隨著兩家公司協同優勢顯現,尤其是相關土地資源逐步完成開發釋放效益,合併後公司的盈利能力將快速提升,股東每股收益將逐步增厚。

記者曾就上述問題採訪招商地產董事會秘書劉甯,但截至發稿前,對方尚未作出回復。

在交易完成後,按照23.6元/股的發行價計算,招商局蛇口的總市值將達到1897億元。

截至9月21日,《每日經濟新聞》記者注意到,目前A股地產股市值前三位分別是綠地控股(1744億元)、萬科(1456億元)、保利地產(884億元),這意味著如果招商局蛇口複牌後股價能維持在23.6元/股以上,則極有可能取代綠地成為A股第一高市值的上市房企。

在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來,招商局蛇口本次重組合並的發行價估值較高,按照公司預測的2015年度62.4億元的淨利潤計算,市盈率達到30倍,與之相對萬科與保利目前的市盈率都在10倍以下。

為了維持重組期間的股價穩定,招商局集團表示,自招商局蛇口上市之日起,若3個交易日內任一交易日的A股股票收盤價低於23.6元/股,招商局集團將在該3個交易日內投入不超過30億元增持,用真金白銀為股價“護航”。
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