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溢價地王頻現 二線城市樓市火爆需警惕

中国证券网
2016-04-12 09:40

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滬深樓市新政落地半月,一線樓市成交急速降溫。而另一邊,一線城市周邊的蘇州、南京、合肥等二線城市卻一片火熱,不僅樓市成交火爆、一房難求,土地市場也頻頻上演爭奪大戰。4月7、8兩日,蘇州今年的首場大型土地拍賣會轟動了地產圈,平均溢價率超過200%的瘋狂熱度令業界咋舌。業內人士表示,過剩資金可能把二線城市作為投資的避風港,應該警惕“虛火”向二線城市轉移。

二線土地競拍屢創新高

4月7、8兩日,蘇州迎來2016年首場大型土地拍賣會,火爆程度令不少業內人士驚歎“前所未有”。超過40家房企對蘇州樓市虎視眈眈,最終11家房企成功拿地13宗,總成交金額達到250.73億元,平均溢價率高達203%,其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%,甚至有的土地溢價率超過300%。

其中,景瑞地產所拿地塊溢價率最高,達319%;當代置業收穫最多,共斬獲3幅地塊,其中一幅樓板價達28761元/平方米,是成交地塊中單價最高的一幅;魯能、華髮、東原等房企均有所斬獲,且是首次進入蘇州市場。從記者獲得的資料看,兩天的土地拍賣中,只有一幅地塊溢價率低於100%,為60%,其中還有7幅溢價率超過200%。

不僅是蘇州,南京、合肥、杭州的土地市場也同樣火熱。3月18日,全國近40家房企爭奪南京5塊地,成交金額達92.72億元。其中鼓樓區熱河南路客車廠地塊,該地塊共吸引了包括保利、融創、華潤、招商等在內的23家房企報名參與,最終經過16輪競價,招商以總價48.2億元競得,3萬元/平方米的成交樓板價成為南京城北的新單價地王。

3月24日,合肥3月土地拍賣會上,多宗熱門區域地塊亮相,其中濱湖區一宗地拍出76.89億元的“天價”,溢價率高達400%,成合肥總價地王。

4月5日,杭州蕭山北幹山口單元杭發廠及北幹街道中單元E-3地塊集中出讓。最終,蕭政儲出[2016]2號地塊經過17輪報價,由融信集團以17億元總價競得,樓板價18556.52元/平方米創新高。

火爆背後的“溢出效應”

3月中旬以來,為防止樓市過熱,蘇州、上海、深圳等熱點城市相繼出臺了樓市調控新政,如上海、深圳提升非戶籍家庭購房年限、調高二套房首付比例、蘇州限定樓盤一年內漲價不得超過12%等。滬深兩大樓市隨即出現降溫。但二線城市的樓市依然熱度不減。已有“穩房價”政策出臺的南京和蘇州,成交量依然在穩步上升。

土地市場也顯現出一線城市受限後的“溢出效應”。克而瑞資料顯示,2016年一季度土地成金額較2015年一季度上漲15%,達到3040億元。熱點二線城市土地競爭尤為激烈,尤其是那些2015年樓市成交量或者成交價格未能與整體市場同步上漲的城市,成為土地市場的新寵。資料顯示,3月土地市場成交金額城市排名中,天津、合肥、南京、佛山、杭州分別位居前五名。從土地成交單價來看,3月土地成交單價排名前十的地塊中,南京和杭州各3宗,上海2宗,三亞和天津各1宗。在一、二線城市在政策收緊以及地價較高之下,企業拿地熱情逐漸轉向二線城市,尤其是合肥、南京等城市,且大多數為高溢價拿地。

“這些熱點二線城市受益於一線城市的‘溢出效應’和‘比價效應’,再加上自身有一定的產業和經濟體量,因此在一線城市受限後,成為接棒的熱點城市。”易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱表示。對於後市,他認為上海、深圳受到收緊政策影響,成交量將有下跌過程;二線城市熱點城市市場過於“火熱”,部分城市房價出現非理性上漲,且已經出臺調控政,未來部分城市將繼續調整,總體市場回落幅度小於一線。而三、四線城市變化不多。
 
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